Depuis le 1er janvier 2025, une partie du parc locatif français est officiellement sortie du marché. Les logements affichant une étiquette G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d’un nouveau bail. En 2026, la question ne se pose plus en théorie : elle arrive sur le bureau de dizaines de milliers de propriétaires bailleurs qui doivent relouer un studio, un T2 ou une maison mal isolée. Et la donne vient de changer une seconde fois, puisque la méthode de calcul du DPE a été révisée au 1er janvier 2026. Résultat : certains biens jugés indécents il y a quelques mois ne le sont plus, tandis que d’autres restent bloqués. Cet article fait le point complet sur les interdictions de location liées au DPE en 2026, sur leurs conséquences fiscales, et sur les trois stratégies qui s’offrent réellement à vous.
Le calendrier des interdictions de location issu de la loi Climat et Résilience
Le mécanisme découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Le principe retenu par le législateur est simple dans son énoncé et redoutable dans ses effets : un logement dont la consommation énergétique dépasse un certain seuil ne répond plus au critère de décence énergétique fixé par le décret du 11 janvier 2002 modifié. Or un logement non décent ne peut légalement pas être donné en location. Le calendrier a été échelonné classe par classe afin de laisser aux propriétaires le temps d’engager des travaux, mais les échéances se rapprochent désormais très vite. Il faut également distinguer la métropole des départements et régions d’outre-mer, pour lesquels le législateur a accordé un décalage de trois ans compte tenu des spécificités climatiques et du parc immobilier local.
Les dates à retenir classe par classe
| Étiquette DPE | Interdiction de location en métropole | Interdiction en outre-mer | Statut en août 2026 |
|---|---|---|---|
| G (et G+) | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 | Interdit à la relocation en métropole |
| F | 1er janvier 2028 | 1er janvier 2031 | Encore louable, gel du loyer applicable |
| E | 1er janvier 2034 | 1er janvier 2034 | Louable sans restriction de loyer |
| D et mieux | Aucune échéance à ce jour | Aucune échéance à ce jour | Louable librement |
Une précision essentielle est trop souvent passée sous silence : l’interdiction ne s’applique pas de manière rétroactive aux baux en cours. Si votre locataire occupe un logement classé G depuis 2023 et que le bail se poursuit tacitement, vous n’êtes pas contraint de le mettre à la porte, et vous ne commettez pas d’infraction du seul fait que le contrat continue. En revanche, dès que vous signez un nouveau bail, que vous procédez à un renouvellement exprès ou que vous relouez à un nouvel occupant, la règle de décence s’impose pleinement. Autrement dit, la sanction se déclenche au moment de la remise sur le marché. Beaucoup de bailleurs découvrent le problème au pire moment, c’est-à-dire lorsqu’un locataire donne congé en pleine période de forte demande locative.
La réforme du DPE au 1er janvier 2026 : un sursis pour 850 000 logements
C’est le fait marquant de l’année pour les propriétaires bailleurs. Un arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025 a modifié le coefficient de conversion en énergie primaire appliqué à l’électricité dans le calcul du diagnostic. Ce coefficient, historiquement fixé à 2,3, a été abaissé à 1,9 à compter du 1er janvier 2026. Derrière cette apparente technicité se cache un changement de philosophie : le mix électrique français étant très largement décarboné, il n’était plus cohérent de pénaliser aussi lourdement les logements chauffés à l’électricité par rapport à ceux fonctionnant au gaz. Le ministère chargé du Logement estime que près de 850 000 logements gagnent au moins une classe grâce à cette seule mesure, sans qu’un euro de travaux ait été engagé.
Deux points méritent votre attention. D’abord, la réforme ne peut jamais dégrader une étiquette : aucun logement ne descend d’une classe du fait du nouveau calcul. Ensuite, elle ne s’applique pas automatiquement aux diagnostics déjà réalisés. Un DPE établi après le 1er juillet 2021 reste valable dix ans et peut parfaitement servir pour une vente, une mise en location ou une demande d’aide à la rénovation. Mais il continue d’afficher l’ancienne étiquette. Si votre bien est chauffé à l’électricité et qu’il ressort actuellement en F ou en G, faire réaliser un nouveau diagnostic peut donc représenter un investissement de quelques centaines d’euros extrêmement rentable, puisqu’il est susceptible de le faire basculer en E et de lever mécaniquement l’interdiction de location.
- Chauffage électrique, radiateurs ou convecteurs : le gain est maximal, souvent une classe complète, parfois deux pour les petites surfaces.
- Pompe à chaleur air-eau ou air-air : gain net également, la consommation en énergie primaire étant recalculée à la baisse.
- Chauffage au gaz, au fioul ou au bois : aucun effet, le coefficient de ces énergies restant fixé à 1.
- Chauffage mixte : l’effet dépend de la part d’électricité dans la consommation conventionnelle du logement.
Ce qui est réellement interdit, et ce qui ne l’est pas
La confusion règne, y compris chez certains professionnels. Il n’existe aucune amende automatique, aucune pénalité forfaitaire prélevée par l’administration lorsqu’un logement classé G est loué. Le mécanisme est de nature civile : le locataire dispose d’un droit d’action. Il peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection afin d’exiger la mise en conformité du logement. Le juge peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, prononcer une réduction du loyer, voire suspendre son paiement jusqu’à exécution. Dans les cas les plus lourds, il peut aussi ordonner la consignation des loyers. Ajoutons que certaines caisses d’allocations familiales conservent la faculté de suspendre le versement de l’aide au logement lorsque la non-décence est établie, ce qui ampute directement la trésorerie du bailleur.
Il faut aussi rappeler le périmètre exact du dispositif, car de nombreux propriétaires s’inquiètent à tort. Les règles de décence énergétique visent la résidence principale du locataire. Les locations saisonnières et les meublés de tourisme classés ne sont pas concernés par ce calendrier, même si le législateur a commencé à durcir leur cadre par ailleurs. Les baux mobilité, les locations de courte durée et les résidences secondaires échappent également à l’interdiction. En revanche, la location meublée à usage de résidence principale, y compris en LMNP, est pleinement soumise aux mêmes obligations qu’une location nue. Enfin, en copropriété, un bailleur qui ne peut pas voter seul des travaux sur les parties communes n’échappe pas à la règle : il devra agir sur son lot privé ou solliciter l’assemblée générale.
Le gel des loyers : la contrainte qui frappe déjà les F et les G
Avant même l’interdiction pure et simple, une autre mesure produit ses effets depuis le 24 août 2022, issue de la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat. Tout logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenté, ni au moment du renouvellement du bail, ni par le jeu de la révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers. Cette contrainte est particulièrement coûteuse dans la durée. Sur un loyer mensuel de 750 euros et avec une inflation locative moyenne de 2,5 % par an, le manque à gagner cumulé approche 1 400 euros au bout de trois ans, et dépasse 3 800 euros au bout de six ans. Le gel s’applique quel que soit le régime fiscal choisi, micro-foncier ou réel, et il n’ouvre droit à aucune compensation.
Les conséquences fiscales pour le bailleur
Un logement interdit à la location produit un effet fiscal en cascade que l’on sous-estime souvent. Le premier est évident : l’absence de loyer supprime la base imposable, mais elle supprime aussi la capacité à absorber les charges. Les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et les primes d’assurance continuent de courir. Au régime réel, ces dépenses restent déductibles à condition que le bien demeure affecté à la location : l’administration admet que la vacance subie, notamment lorsqu’elle est liée à des travaux destinés à remettre le logement sur le marché, ne fait pas perdre le caractère déductible. Il faut en revanche conserver la preuve de l’intention de relouer : mandat de gestion, devis de travaux, annonces publiées. À défaut, le fisc peut requalifier la période en jouissance personnelle et refuser la déduction.
Le second effet est plus favorable. Les travaux de rénovation énergétique menés pour sortir de la catégorie passoire thermique relèvent, pour l’essentiel, des dépenses d’amélioration déductibles des revenus fonciers. Isolation des combles et des murs, remplacement des menuiseries, installation d’une pompe à chaleur, ventilation performante : toutes ces dépenses viennent en déduction et créent fréquemment un déficit foncier. Le plafond d’imputation sur le revenu global, habituellement fixé à 10 700 euros, est doublé à 21 400 euros lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique permettant de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce dispositif temporaire constitue aujourd’hui le levier le plus puissant à la disposition des bailleurs. Nous détaillons son fonctionnement précis dans notre analyse du doublement du déficit foncier à 21 400 euros, ainsi que la manière de remplir correctement les lignes 9bis et 224bis de la déclaration 2044.
Un logement classé G n’est pas un bien perdu : c’est un bien dont la valeur a été transférée du loyer vers le coût des travaux. Toute la question est de savoir qui paiera ce transfert, et avec quelle aide fiscale.
Financer les travaux : MaPrimeRénov’ et les autres leviers
Le coût d’une rénovation permettant de sortir un logement de la zone rouge se situe le plus souvent entre 25 000 et 60 000 euros pour un appartement, davantage pour une maison individuelle mal isolée. Les propriétaires bailleurs peuvent mobiliser MaPrimeRénov’ dans son parcours accompagné, réservé aux rénovations d’ampleur. Depuis 2026, ce parcours est recentré sur les logements classés E, F ou G : les biens déjà classés D ou mieux n’y sont plus éligibles. L’intervention d’un Accompagnateur Rénov’ agréé est obligatoire, et le bailleur doit s’engager à louer le logement pendant au moins six ans après les travaux. Le montant de l’aide dépend du gain de classes obtenu et des ressources du demandeur, avec une assiette de dépenses éligibles plafonnée selon l’ampleur du saut réalisé.
Comparatif des trois stratégies possibles
| Stratégie | Coût indicatif | Traitement fiscal | Pour qui ? |
|---|---|---|---|
| Rénover puis relouer | 25 000 à 60 000 €, aides déduites | Déficit foncier imputable jusqu’à 21 400 € sur le revenu global | Bailleur à tranche marginale élevée, horizon long |
| Vendre en l’état | Décote observée de 10 à 20 % du prix | Plus-value immobilière, abattements pour durée de détention | Bien éloigné, copropriété bloquée, trésorerie limitée |
| Changer d’usage | Faible à modéré | Régime BIC en meublé de tourisme, ou aucun revenu si usage personnel | Bien situé en zone touristique ou à usage familial |
Cette dernière option demande une vigilance particulière. Basculer un logement classé G vers la location saisonnière permet techniquement d’échapper au calendrier de décence énergétique, puisque celui-ci vise la résidence principale. Mais de nombreuses communes ont instauré des régimes d’autorisation préalable et de compensation qui rendent l’opération difficile, voire impossible, dans les zones tendues. Le législateur a par ailleurs réduit les avantages fiscaux du meublé de tourisme et durci les règles applicables à la plus-value de cession. Considérer ce basculement comme une solution de facilité serait une erreur d’appréciation.
Méthode : comment arbitrer concrètement en 2026
La démarche que nous recommandons se déroule en quatre temps. Commencez par vérifier la date de votre diagnostic. S’il a été établi avant le 1er janvier 2026 et que votre logement est chauffé à l’électricité, faites-en réaliser un nouveau : le coût reste modéré et le gain potentiel est immédiat. Demandez ensuite un audit énergétique réglementaire, qui présente au moins deux scénarios de travaux chiffrés et indique le gain de classes attendu pour chacun. Ce document est indispensable pour déposer un dossier MaPrimeRénov’ et il constitue une pièce solide en cas de contrôle fiscal sur le déficit foncier majoré. Comparez alors le coût net après aides et économie d’impôt à la décote que subirait le bien à la revente. Terminez en intégrant votre horizon patrimonial : un bien que vous comptez transmettre à vos enfants ne s’arbitre pas comme un bien acquis pour dégager un rendement à dix ans.
- Vérifiez si le bien est situé dans une commune soumise à l’encadrement des loyers, car le cumul avec le gel rend la rentabilité très difficile à restaurer.
- Interrogez le syndic sur un éventuel plan pluriannuel de travaux : une isolation par l’extérieur votée en assemblée générale peut résoudre votre problème à moindre coût personnel.
- Faites chiffrer séparément les travaux d’amélioration et les travaux de construction ou d’agrandissement, ces derniers n’étant pas déductibles des revenus fonciers.
- Conservez factures, devis, attestations RGE et DPE avant et après travaux pendant au moins trois ans après la dernière année d’imputation.
Sur le choix des dépenses à porter en déduction, la frontière entre entretien, réparation, amélioration et construction reste la principale source de redressement. Nous avons détaillé cette question dans notre guide consacré aux travaux déductibles des revenus fonciers. Si vous penchez plutôt pour la cession, le calcul de l’imposition mérite d’être anticipé : notre méthode en quatre étapes pour le calcul de la plus-value immobilière imposable vous permettra de comparer les deux scénarios sur une base nette d’impôt, seule comparaison réellement pertinente.
Le conseil de la rédaction
Ne déclenchez jamais de travaux avant d’avoir fait rééditer votre DPE sous la méthode applicable depuis le 1er janvier 2026. Nous voyons régulièrement des bailleurs engager 30 000 euros de rénovation alors qu’un simple nouveau diagnostic aurait suffi à faire passer leur logement électrique de F à E, donc à le rendre immédiatement louable. Et si les travaux sont inévitables, planifiez-les sur une seule année civile plutôt que de les étaler : le déficit foncier majoré à 21 400 euros s’apprécie exercice par exercice, et une opération fractionnée vous fera perdre une partie de l’avantage.
Questions fréquentes
Mon locataire est en place depuis 2019 dans un logement classé G : dois-je le faire partir ?
Non, et vous ne le pouvez d’ailleurs pas pour ce motif. L’interdiction porte sur la mise en location, pas sur la poursuite d’un bail existant. Le contrat se poursuit normalement et se reconduit tacitement. Votre locataire conserve toutefois la possibilité d’exiger la mise en conformité du logement devant le juge, et vous ne pouvez pas augmenter son loyer tant que l’étiquette reste F ou G. Le risque réel se matérialise le jour où il donnera congé : vous ne pourrez alors plus relouer sans avoir régularisé la situation.
Un DPE réalisé en 2023 est-il encore valable en 2026 ?
Oui. Tout diagnostic établi à compter du 1er juillet 2021 conserve une validité de dix ans et peut être produit pour une vente comme pour une location. Il affiche cependant l’étiquette calculée selon l’ancienne méthode. Rien ne vous oblige à le refaire, mais rien ne vous l’interdit non plus, et c’est souvent dans votre intérêt lorsque le logement est chauffé à l’électricité.
Les logements meublés en LMNP sont-ils concernés ?
Oui, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Le régime fiscal, micro-BIC ou réel, est sans incidence sur l’obligation de décence énergétique. Seuls les meublés de tourisme et les locations saisonnières échappent aujourd’hui au calendrier, sous réserve des règles d’urbanisme locales.
Quelle sanction si je loue malgré tout un logement classé G ?
Il n’existe pas d’amende administrative automatique. Le bail reste valable, mais le locataire peut saisir le juge pour obtenir la réalisation des travaux sous astreinte, une réduction ou une suspension du loyer, et l’organisme payeur peut suspendre l’aide au logement. Le coût final d’un contentieux dépasse fréquemment celui des travaux évités.
Puis-je déduire les travaux si le logement reste vacant pendant le chantier ?
Oui, à condition de démontrer que le bien reste affecté à la location. Conservez les devis, le mandat de gestion, les annonces et toute correspondance attestant votre intention de relouer dès la fin des travaux. Une vacance prolongée sans justification expose à une remise en cause de la déduction.
La réforme du DPE peut-elle dégrader mon étiquette ?
Non. Le nouveau coefficient appliqué à l’électricité ne peut qu’améliorer ou laisser inchangée la classe d’un logement. Les biens chauffés au gaz, au fioul ou au bois conservent strictement la même évaluation qu’auparavant.
Ce qu’il faut retenir
Le DPE est devenu en quelques années le paramètre le plus structurant de la gestion locative, devant même la fiscalité des loyers. En 2026, la ligne de partage est claire : les logements classés G ne peuvent plus être remis sur le marché en métropole, les F disposent d’un sursis jusqu’au 1er janvier 2028 mais subissent déjà le gel des loyers, et les E ont jusqu’en 2034. La révision du coefficient de conversion de l’électricité offre un répit inespéré à plusieurs centaines de milliers de propriétaires, mais ce répit ne se matérialise qu’à la condition de faire établir un nouveau diagnostic. Pour les autres, l’équation se résume à un arbitrage entre le coût net des travaux, largement allégé par MaPrimeRénov’ et par le déficit foncier majoré, et la décote subie à la revente. Dans la majorité des situations que nous observons, la rénovation reste le scénario le plus rentable dès lors que le bailleur est imposé dans une tranche marginale de 30 % ou plus et qu’il conserve le bien au moins sept à huit ans.
Cet article a une vocation purement informative. Il présente l’état du droit et des dispositifs connus à la date de sa publication et ne remplace pas un conseil personnalisé. Votre situation dépend de la nature du bien, de votre régime fiscal, de votre taux marginal d’imposition et des règles d’urbanisme locales : rapprochez-vous d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou d’un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision engageante.
Pierre est rédacteur spécialisé dans les thématiques liées à la fiscalité et à l’économie du quotidien. Il s’attache à expliquer de manière claire et structurée les règles fiscales, les obligations déclaratives et les dispositifs existants, afin de rendre l’information accessible au plus grand nombre.