La taxe d’habitation a disparu des avis d’imposition de la quasi-totalité des ménages français depuis 2023. Elle n’a pourtant pas quitté le paysage fiscal : elle s’est concentrée sur un seul type de bien, la résidence secondaire. Si vous possédez un appartement à la montagne, un pied-à-terre en ville ou une maison de famille que vous n’occupez que quelques semaines par an, vous recevrez bien un avis à l’automne 2026. Et dans un nombre croissant de communes, la facture grimpe nettement : la majoration votée par les collectivités en zone tendue peut désormais atteindre 60 % du montant communal. Cet article détaille le calcul de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2026, les cas d’exonération réellement applicables, le calendrier de paiement et les voies de recours à votre disposition.
Qui paie encore la taxe d’habitation en 2026 ?
La suppression progressive de la taxe d’habitation, engagée en 2018 et achevée en 2023, n’a concerné que les résidences principales. Le prélèvement subsiste intégralement sous le nom de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, ou THRS. Le redevable est la personne qui, au 1er janvier de l’année d’imposition, avait la disposition ou la jouissance d’un local meublé affecté à l’habitation et qui ne constitue pas sa résidence principale. Cette date de référence est capitale et surprend beaucoup de contribuables : si vous vendez votre maison de vacances en mars 2026, vous restez redevable de la taxe d’habitation 2026 en totalité. Aucun prorata temporis n’est prévu, contrairement à ce que prévoit souvent la clause de répartition inscrite dans l’acte notarié pour la taxe foncière.
Le caractère meublé du logement est le second critère déterminant. L’administration considère qu’un local est meublé dès lors qu’il comporte un mobilier suffisant pour permettre une occupation immédiate, même sommaire : un lit, une table, des chaises, des rangements et des équipements de cuisine élémentaires. Un logement totalement vide relève au contraire de la taxe sur les logements vacants, un régime distinct que nous détaillons plus loin. La notion de résidence principale, elle, s’apprécie de manière factuelle : il s’agit du logement où vous résidez habituellement et effectivement la majeure partie de l’année, indépendamment de l’adresse figurant sur vos papiers d’identité ou de la commune où vous êtes inscrit sur les listes électorales.
Les logements concernés par la THRS
- La maison de campagne, l’appartement à la mer ou le chalet occupé pendant les vacances.
- Le pied-à-terre urbain conservé pour des raisons professionnelles ou familiales.
- Le logement meublé loué à l’année mais dont le locataire n’en fait pas sa résidence principale.
- Le meublé de tourisme et la location saisonnière de type Airbnb, lorsque le propriétaire en conserve la disposition une partie de l’année.
- Le logement laissé à disposition gratuite d’un enfant ou d’un proche, si celui-ci n’est pas imposé personnellement dessus.
- Le garage, le parking ou la dépendance situés à moins d’un kilomètre du logement, qui sont rattachés à la même imposition.
À l’inverse, les logements occupés par un locataire qui y a fixé sa résidence principale n’entrent pas dans le champ de la THRS : ni le bailleur ni l’occupant ne paient de taxe d’habitation. C’est également le cas des chambres louées à des étudiants dans le cadre d’un bail meublé classique, dès lors que l’étudiant y réside habituellement. La frontière peut sembler ténue, et c’est précisément la raison pour laquelle l’administration fiscale s’appuie désormais sur une obligation déclarative annuelle pour distinguer les situations.
La déclaration d’occupation, point de départ de la taxation
Depuis 2023, tout propriétaire de bien immobilier à usage d’habitation doit indiquer à l’administration la situation d’occupation de chacun de ses locaux via le service Gérer mes biens immobiliers, accessible dans l’espace particulier d’impots.gouv.fr. Cette déclaration n’est à renouveler qu’en cas de changement : nouveau locataire, passage d’une résidence principale à une résidence secondaire, mise en location saisonnière, vacance du logement. C’est elle qui détermine si votre bien sera taxé en THRS, en taxe sur les logements vacants, ou exonéré. Une déclaration erronée ou absente conduit mécaniquement à un avis erroné, et la régularisation prend du temps. Nous détaillons la procédure complète dans notre guide de la déclaration d’occupation des biens immobiliers.
Comment se calcule la taxe d’habitation sur une résidence secondaire
Le calcul repose sur la même assiette que la taxe foncière : la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s’il était loué dans des conditions normales. Cette valeur est établie à partir de la surface pondérée du logement, de sa catégorie de confort et des éléments d’équipement recensés par l’administration. Elle est ensuite revalorisée chaque année d’un coefficient forfaitaire indexé sur l’inflation constatée en novembre de l’année précédente. Pour 2026, cette revalorisation nationale s’établit à +0,8 %, un chiffre nettement plus modéré que les +7,1 % de 2023 ou les +3,9 % de 2024, mais qui s’ajoute à la hausse des taux votés localement.
Contrairement à la taxe foncière, la base d’imposition de la taxe d’habitation retient la valeur locative brute, sans abattement de 50 %. En revanche, aucun abattement pour charges de famille ne s’applique aux résidences secondaires : les abattements obligatoires pour personnes à charge, qui réduisaient autrefois la taxe des résidences principales, sont réservés à l’habitation principale. Une résidence secondaire est donc, à valeur locative identique, plus lourdement taxée qu’une résidence principale ne l’était avant la réforme. C’est une des raisons pour lesquelles la facture surprend souvent les nouveaux propriétaires.
Un exemple chiffré de calcul
Prenons un appartement de vacances dont la valeur locative cadastrale brute s’établit à 4 000 euros pour 2026. La commune applique un taux de 24,50 % et l’intercommunalité un taux additionnel de 3,20 %. S’y ajoutent la taxe pour la gestion des milieux aquatiques ainsi que les frais de gestion prélevés par l’État, calculés au taux de 3 % du montant de la taxe. Le tableau ci-dessous reconstitue l’enchaînement des opérations, tel qu’il apparaît au verso de votre avis d’imposition.
| Étape du calcul | Base ou taux | Montant |
|---|---|---|
| Valeur locative cadastrale brute 2026 | — | 4 000 € |
| Part communale | 24,50 % | 980 € |
| Part intercommunale | 3,20 % | 128 € |
| Taxe GEMAPI | 0,40 % | 16 € |
| Sous-total avant frais | — | 1 124 € |
| Frais de gestion de la fiscalité locale | 3 % | 34 € |
| Taxe d’habitation due (hors majoration) | — | 1 158 € |
Deux enseignements ressortent de cet exemple. D’abord, le poids déterminant du taux communal, qui représente à lui seul plus de 85 % de la note. Ensuite, l’absence de plafonnement en fonction du revenu : le mécanisme de plafonnement qui existait pour la résidence principale n’a jamais été transposé aux résidences secondaires. Un retraité modérément imposé propriétaire d’une maison de famille paiera exactement la même somme qu’un contribuable aisé possédant le même bien. Si vous souhaitez comprendre l’autre prélèvement local qui frappe le même logement, notre article sur la taxe foncière 2026 détaille les différences d’assiette et de calendrier.
La majoration en zone tendue : jusqu’à 60 % de surcoût
C’est le paramètre qui fait le plus varier la facture d’une commune à l’autre. Depuis 2017, les communes situées en zone tendue peuvent délibérer pour majorer la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, dans une fourchette comprise entre 5 % et 60 %. La zone tendue désignait initialement les agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre avéré entre l’offre et la demande de logements. Le périmètre a été considérablement élargi en 2023 pour inclure les communes littorales, rurales ou de montagne où la proportion de résidences secondaires atteint des niveaux très élevés. En 2026, plus de 1 450 communes appliquent effectivement cette majoration, avec un taux moyen constaté proche de 41 %.
La majoration ne porte que sur la part communale de la taxe, jamais sur les parts intercommunales ni sur les frais de gestion. Elle est donc plus indolore qu’il n’y paraît dans les communes où le taux communal est faible, et redoutable là où il est élevé. Le tableau suivant reprend l’exemple précédent, avec une part communale de 980 euros, et simule l’effet de différents taux de majoration. Il montre qu’entre une commune sans majoration et une commune ayant voté le maximum, l’écart dépasse 580 euros par an pour un bien pourtant identique.
| Taux de majoration voté | Supplément sur la part communale | Taxe totale 2026 | Écart annuel |
|---|---|---|---|
| Aucune majoration | 0 € | 1 158 € | référence |
| 5 % (minimum légal) | 49 € | 1 208 € | +50 € |
| 20 % | 196 € | 1 360 € | +202 € |
| 41 % (moyenne constatée) | 402 € | 1 572 € | +414 € |
| 60 % (maximum légal) | 588 € | 1 764 € | +606 € |
Comment savoir si votre commune applique cette majoration ? Trois vérifications sont possibles. Votre avis d’imposition de l’année précédente fait apparaître une ligne distincte intitulée majoration résidence secondaire lorsqu’elle s’applique. Le site de la commune publie par ailleurs les délibérations du conseil municipal, qui doivent être adoptées avant le 1er octobre pour produire effet l’année suivante. Enfin, le simulateur officiel de zone tendue mis en ligne par l’administration permet de vérifier le classement d’une commune à partir de son code postal. Les délibérations prises avant le 1er octobre 2025 s’appliquent pour l’imposition 2026.
Une majoration de 60 % votée sur la part communale n’augmente pas la facture totale de 60 %. Elle ne frappe qu’une fraction de l’avis : lisez toujours le détail au verso avant de comparer deux communes.
Ne pas confondre THRS et taxe sur les logements vacants
La confusion est fréquente et coûteuse. Un logement meublé, même occupé seulement trois semaines par an, n’est pas vacant au sens fiscal : il relève de la THRS. La taxe sur les logements vacants ne concerne que les habitations inoccupées et non meublées depuis au moins un an au 1er janvier. Deux régimes coexistent encore en 2026 : la taxe sur les logements vacants dans les communes de zone tendue, au taux de 17 % de la valeur locative la première année puis 34 % ensuite, et la taxe d’habitation sur les logements vacants que les autres communes peuvent instituer sur délibération. Un même logement ne peut jamais être soumis simultanément à la THRS et à une taxe sur la vacance.
La loi de finances pour 2026 a acté la fusion de ces deux dispositifs en une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation, avec un périmètre étendu à environ 3 700 communes classées en zone tendue. Cette réforme n’entrera toutefois en vigueur qu’en 2027 : pour l’imposition 2026, les règles antérieures continuent de s’appliquer. Si votre logement est en travaux lourds et inhabitable, ou si sa vacance est indépendante de votre volonté malgré des démarches actives de mise en location, vous pouvez demander à en être déchargé. La preuve incombe au propriétaire : conservez devis, factures, mandats de location et annonces publiées.
Exonérations et dégrèvements : des cas plus rares qu’on ne le croit
Contrairement à la taxe foncière, qui prévoit des exonérations liées à l’âge ou aux revenus, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne connaît quasiment aucun dégrèvement fondé sur la situation personnelle du redevable. Le législateur a en effet considéré que la détention d’un second logement traduisait par nature une capacité contributive. Les rares cas d’exonération reposent donc sur la situation du logement lui-même, ou sur une contrainte subie par le propriétaire. Ils supposent presque toujours une démarche active de votre part : l’administration ne les applique pas d’office.
Les trois situations reconnues
- Hébergement en établissement de soins. La personne contrainte de résider durablement en EHPAD ou en unité de soins de longue durée conserve le bénéfice de l’exonération sur son ancienne résidence principale, à condition d’en garder la jouissance exclusive et de ne pas la louer.
- Mobilité professionnelle contrainte. Le contribuable obligé de résider dans une autre commune pour des raisons professionnelles peut demander à ce que son logement ne soit pas majoré au titre de la résidence secondaire, sous réserve de justifier de la contrainte.
- Logement inhabitable. Un local qui ne peut objectivement pas être occupé, du fait de travaux structurels, d’un sinistre ou d’un arrêté d’insalubrité, sort du champ de la taxe pour la période concernée.
Une quatrième possibilité existe, mais elle dépend entièrement de la commune. Les municipalités situées en zone France Ruralités Revitalisation peuvent délibérer pour exonérer les meublés de tourisme classés, les chambres d’hôtes et certains gîtes ruraux. L’objectif affiché est de soutenir l’hébergement touristique dans les territoires en déprise démographique. Pour que l’exonération s’applique à l’imposition 2026, la délibération devait être adoptée avant le 1er octobre 2025, et le propriétaire doit adresser au service des impôts, avant le 1er janvier, une déclaration accompagnée du justificatif de classement. Si vous exploitez un meublé touristique, notre analyse de la loi Le Meur et de ses conséquences sur les meublés de tourisme complète utilement ce point.
Le conseil de la rédaction
Avant de contester votre avis, comparez la surface pondérée retenue par l’administration avec la surface réelle de votre bien. Le service Gérer mes biens immobiliers affiche la fiche d’évaluation de chaque local : vérifiez le nombre de pièces, les éléments de confort recensés (baignoire, chauffage central, garage) et la catégorie attribuée. Les erreurs héritées des évaluations de 1970 sont fréquentes : une salle d’eau supprimée ou une dépendance détruite depuis longtemps continue parfois de gonfler la valeur locative. Une simple réclamation documentée, photos à l’appui, permet souvent d’obtenir une réévaluation qui bénéficiera à la fois à votre taxe d’habitation et à votre taxe foncière, pour toutes les années à venir.
Calendrier 2026 : avis, paiement et pénalités
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires suit un calendrier décalé d’un mois par rapport à la taxe foncière. Les avis sont mis en ligne dans l’espace particulier d’impots.gouv.fr à partir du 3 novembre 2026 pour les contribuables non mensualisés, et à partir du 17 novembre 2026 pour ceux qui ont opté pour le prélèvement mensuel. Les avis papier, adressés uniquement aux contribuables n’ayant pas opté pour la dématérialisation, sont remis à La Poste entre le 5 et le 16 novembre pour les premiers, et entre le 19 et le 26 novembre pour les seconds.
La date limite de paiement est fixée au 15 décembre 2026 pour un règlement par chèque, virement, TIP ou espèces, et au 20 décembre 2026 pour un paiement en ligne, le prélèvement bancaire intervenant alors le 28 décembre. Rappelons que le paiement dématérialisé est obligatoire au-delà de 300 euros, seuil que la plupart des avis de résidence secondaire dépassent largement. Un retard entraîne une majoration de 10 % du montant dû, appliquée automatiquement et sans mise en demeure préalable. Si votre situation de trésorerie est tendue, sollicitez un délai de paiement auprès de votre centre des finances publiques avant l’échéance plutôt qu’après.
Contester un avis de taxe d’habitation résidence secondaire
Trois motifs de réclamation reviennent régulièrement. Le premier tient à une qualification erronée du logement : votre résidence principale a été taxée comme secondaire parce que la déclaration d’occupation n’a pas été mise à jour après un déménagement. Le deuxième concerne un bien vendu ou donné : l’administration continue de vous imposer alors que vous n’étiez plus propriétaire au 1er janvier. Le troisième porte sur la valeur locative elle-même, lorsque la fiche d’évaluation décrit un logement qui ne correspond plus à la réalité. Dans les trois cas, la réclamation contentieuse est gratuite et se dépose en ligne.
Le délai est strict : vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement, soit le 31 décembre 2027 pour un avis 2026. Passez par la messagerie sécurisée de votre espace particulier, rubrique je signale une erreur sur le calcul de mon impôt, en joignant les pièces justificatives : acte de vente, attestation de domicile, quittances de loyer du locataire, photographies ou constat d’huissier. Attention, la réclamation ne suspend pas l’obligation de payer. Pour éviter la majoration de 10 %, réglez la somme puis demandez le remboursement, ou sollicitez expressément un sursis de paiement en le mentionnant dans votre demande.
Anticiper : quelles marges de manœuvre réelles ?
Il n’existe pas de dispositif d’optimisation miracle sur la THRS, et il faut se méfier des montages présentés comme tels. Domicilier fictivement sa résidence principale dans le logement le moins taxé constitue une fraude, sanctionnée par un redressement assorti d’une majoration de 40 % pour manquement délibéré. L’administration croise désormais les consommations d’énergie, les données de la CAF, les déclarations de revenus et les informations transmises par les plateformes de location courte durée. Les véritables leviers sont plus prosaïques : corriger une valeur locative surestimée, vérifier que les dépendances taxées existent encore, ou réexaminer l’usage du bien.
La mise en location longue durée reste la seule voie réellement efficace pour sortir du champ de la taxe. Dès lors qu’un locataire fixe sa résidence principale dans le logement au 1er janvier, plus personne n’acquitte de taxe d’habitation sur ce bien. Le revers de la médaille est évident : vous perdez la jouissance du logement et vous entrez dans le régime d’imposition des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux. L’arbitrage doit donc intégrer l’ensemble des paramètres, y compris la fiscalité de la revente : notre méthode de calcul de la plus-value immobilière imposable permet de chiffrer la sortie avant de décider.
Questions fréquentes
Je vends ma résidence secondaire en cours d’année : dois-je payer la taxe ?
Oui, intégralement, si vous en aviez la disposition au 1er janvier. Aucun mécanisme légal de répartition n’est prévu, contrairement à la taxe foncière pour laquelle les notaires insèrent systématiquement une clause de prorata. Rien ne vous empêche toutefois de négocier une répartition amiable avec l’acquéreur et de la faire figurer dans l’acte : cette convention est valable entre les parties, même si elle reste inopposable à l’administration fiscale, qui continuera de réclamer la totalité au vendeur.
Un logement loué sur Airbnb toute l’année est-il soumis à la THRS ?
Cela dépend de votre régime. Si vous conservez la disposition du bien entre deux locations, il reste taxé en résidence secondaire. En revanche, un local exclusivement affecté à une activité de location meublée professionnelle et ne faisant l’objet d’aucun usage privé relève en principe de la cotisation foncière des entreprises. La qualification dépend des circonstances de fait et fait régulièrement l’objet de contentieux : documentez précisément le calendrier d’occupation de votre bien.
La majoration s’applique-t-elle automatiquement dans toutes les zones tendues ?
Non. L’appartenance à la zone tendue ouvre seulement une faculté aux communes. Chaque conseil municipal décide s’il l’active et à quel taux, entre 5 % et 60 %, par une délibération prise avant le 1er octobre pour l’année suivante. Certaines communes très touristiques ont fait le choix de ne pas majorer, tandis que d’autres ont voté le plafond dès la première année. Vérifiez la ligne dédiée sur votre avis pour connaître votre situation exacte.
Puis-je déduire cette taxe de mes revenus fonciers ?
Non, sauf exception. La taxe d’habitation est une charge personnelle de l’occupant et n’est pas déductible des revenus fonciers, contrairement à la taxe foncière qui l’est intégralement au régime réel. Un logement soumis à la THRS n’étant par définition pas loué à titre de résidence principale, la question ne se pose généralement pas. Elle peut néanmoins surgir pour un meublé relevant des bénéfices industriels et commerciaux : la taxe est alors admise en charge si le bien est exclusivement affecté à l’activité.
Que se passe-t-il si je n’ai pas mis à jour ma déclaration d’occupation ?
L’administration se fonde sur la dernière situation connue et émet un avis en conséquence, ce qui aboutit fréquemment à une taxation à tort. Régularisez la déclaration dans le service Gérer mes biens immobiliers, puis déposez une réclamation pour l’année concernée. Une amende forfaitaire de 150 euros par local est théoriquement encourue en cas de défaut de déclaration, mais l’administration fait preuve de tolérance lorsque la régularisation est spontanée et intervient rapidement.
À retenir
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est devenue, pour beaucoup de propriétaires, le prélèvement local le plus lourd après la taxe foncière. En 2026, la revalorisation nationale des valeurs locatives reste contenue à 0,8 %, mais l’extension continue des majorations en zone tendue modifie sensiblement l’équation économique d’un pied-à-terre ou d’une maison de vacances. Les marges de manœuvre existent : elles passent par la rigueur déclarative, la vérification de la valeur locative et, pour les cas les plus lourds, par une réflexion de fond sur l’usage du bien. Vérifiez chaque automne le détail de votre avis plutôt que son seul montant total : c’est là que se trouvent les erreurs récupérables.
Cet article a une vocation strictement informative et reflète la réglementation connue à la date de sa publication. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation patrimoniale étant particulière, rapprochez-vous de votre centre des finances publiques, d’un avocat fiscaliste ou d’un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision.
Pierre est rédacteur spécialisé dans les thématiques liées à la fiscalité et à l’économie du quotidien. Il s’attache à expliquer de manière claire et structurée les règles fiscales, les obligations déclaratives et les dispositifs existants, afin de rendre l’information accessible au plus grand nombre.