Le déficit foncier est l’un des rares mécanismes qui permet de faire baisser directement votre impôt sur le revenu grâce à vos travaux immobiliers. Lorsque les charges d’un bien loué nu dépassent les loyers encaissés, la perte qui en résulte s’impute sur votre revenu global et réduit la base taxée. Depuis 2023, un plafond exceptionnel porte cette imputation jusqu’à 21 400 € par an pour ceux qui rénovent énergétiquement une passoire thermique, contre 10 700 € en temps normal.
Ce coup de pouce, d’abord prévu jusqu’au 31 décembre 2025, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. Concrètement, votre déclaration de revenus 2026 (au titre des revenus 2025) peut déjà en bénéficier, et la fenêtre reste ouverte pour les chantiers payés en 2026 et 2027. Encore faut-il respecter des conditions précises, sous peine de voir l’avantage requalifié. Voici, point par point, comment fonctionne le doublement du déficit foncier et comment le reporter correctement sur votre déclaration 2026.
Le déficit foncier, comment ça marche ?
Un déficit foncier apparaît dès que les charges déductibles d’un logement loué vide (travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt) excèdent les revenus fonciers de l’année. La part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. C’est cette imputation sur le revenu global qui crée l’économie d’impôt immédiate, puisqu’elle diminue le revenu soumis au barème progressif.
La part du déficit liée aux intérêts d’emprunt, elle, ne peut jamais s’imputer sur le revenu global : elle reste cantonnée aux revenus fonciers. Par ailleurs, l’avantage n’est définitivement acquis qu’à une condition : vous devez continuer à louer le bien nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Pour une vision d’ensemble du mécanisme, des calculs et de la déclaration 2044, consultez notre guide tout sur le déficit foncier.
Le plafond doublé à 21 400 € : une prime à la rénovation des passoires thermiques
Pour accélérer la rénovation des logements énergivores, la deuxième loi de finances rectificative pour 2022 a créé un plafond majoré. Le seuil d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est porté de 10 700 € à 21 400 € lorsque le surcroît de déficit provient de travaux de rénovation énergétique réalisés sur une passoire thermique. L’objectif est clair : transformer la contrainte réglementaire qui pèse sur les logements classés F et G en une véritable opportunité fiscale pour les bailleurs qui jouent le jeu de la rénovation.
Initialement limité aux dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, le dispositif a été reconduit. La loi de finances pour 2026 a en effet retenu un amendement prolongeant le doublement jusqu’au 31 décembre 2027 pour les travaux portant sur des logements classés E, F ou G. Cette prorogation laisse donc plusieurs années aux propriétaires bailleurs pour engager des chantiers ambitieux. Pour mémoire, l’administration avait déjà apporté d’utiles éclaircissements : relisez nos précisions du fisc sur le doublement du déficit avant de vous lancer.
Les conditions à respecter pour le plafond majoré
Le doublement n’est pas automatique. Il suppose de démontrer un véritable gain de performance énergétique, preuves à l’appui. Trois exigences se cumulent et doivent toutes être satisfaites pour sécuriser l’avantage.
Un logement initialement classé E, F ou G
Le bien doit, avant travaux, relever des classes énergétiques E, F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce sont les logements les plus consommateurs, ceux que la réglementation pousse progressivement hors du marché locatif. Le plafond majoré ne concerne donc pas les biens déjà performants : il cible précisément la rénovation lourde des passoires thermiques, là où l’effort financier du bailleur est le plus important et où l’enjeu collectif de sobriété énergétique est le plus fort.
Un saut de classe : atteindre A, B, C ou D
À l’issue du chantier, le logement doit avoir rejoint au minimum la classe D, c’est-à-dire afficher une étiquette A, B, C ou D. Il ne suffit pas de réaliser quelques travaux isolés : le résultat doit se traduire par un changement de classe énergétique mesurable. Cette logique de résultat distingue nettement le plafond majoré du régime classique du déficit foncier, où la nature des travaux importe davantage que leur effet sur la performance énergétique du bien.
Deux DPE pour prouver le gain
La preuve repose sur deux diagnostics. Le premier, en cours de validité entre le 1er janvier 2023 et la veille du début des travaux, atteste du classement initial en E, F ou G. Le second, établi après des travaux achevés au plus tard à la date limite du dispositif, atteste du nouveau classement en A, B, C ou D. Conservez précieusement ces documents, ainsi que les factures et le devis accepté à compter du 5 novembre 2022 : en cas de contrôle, ce sont eux qui justifieront le plafond de 21 400 €.
Les dépenses visées sont principalement les travaux d’isolation thermique, l’installation ou le remplacement d’un système de chauffage et de production d’eau chaude plus performant, ainsi que les dépenses éligibles à la prime de transition énergétique. À titre indicatif, entrent typiquement dans le champ :
- l’isolation des murs, de la toiture, des combles et des planchers bas ;
- le remplacement des fenêtres et menuiseries par du double ou triple vitrage performant ;
- l’installation d’une pompe à chaleur, d’une chaudière performante ou d’un chauffe-eau thermodynamique ;
- la mise en place ou l’amélioration de la ventilation ;
- la régulation et le pilotage du chauffage.
Attention toutefois à bien distinguer travaux déductibles et travaux de construction ou d’agrandissement, qui restent exclus. Notre dossier sur quels travaux déduire des revenus fonciers détaille les frontières à ne pas franchir.
| Critère | Plafond classique | Plafond majoré |
|---|---|---|
| Montant d’imputation sur le revenu global | 10 700 € / an | 21 400 € / an |
| Nature des travaux | Entretien, réparation, amélioration | Rénovation énergétique |
| État initial du logement | Indifférent | Classe E, F ou G |
| Résultat exigé | Aucun | Passage en A, B, C ou D |
| Justificatifs | Factures | Factures + 2 DPE |
| Période des dépenses | Permanent | Du 01/01/2023 au 31/12/2027 |
Un exemple chiffré pour bien comprendre
Prenons le cas de Sophie, propriétaire d’un appartement classé F qu’elle loue nu. En 2025, elle encaisse 9 000 € de loyers et engage 38 000 € de travaux de rénovation énergétique (isolation et pompe à chaleur) qui font passer le logement en classe C. Ses autres charges déductibles s’élèvent à 2 000 €. Son résultat foncier est donc déficitaire de 31 000 € (9 000 − 40 000). Sans le dispositif, elle ne pourrait imputer que 10 700 € sur son revenu global ; grâce au plafond majoré, elle impute jusqu’à 21 400 €.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés (2025) | 9 000 € |
| Travaux de rénovation énergétique | 38 000 € |
| Autres charges déductibles | 2 000 € |
| Déficit foncier total | − 31 000 € |
| Imputé sur le revenu global (plafond majoré) | 21 400 € |
| Reste reportable sur les revenus fonciers | 9 600 € |
Avec une tranche marginale d’imposition à 30 %, l’imputation de 21 400 € représente une économie d’impôt d’environ 6 420 €, à laquelle s’ajoute l’effet sur les prélèvements sociaux pour la part imputée sur les revenus fonciers des années suivantes. L’avantage est donc loin d’être anecdotique.
Le déficit foncier majoré ne crée pas de richesse à lui seul : il rend supportable un investissement de rénovation que vous auriez de toute façon dû réaliser pour continuer à louer. C’est un accélérateur, pas une fin en soi.
Déclaration 2026 : où reporter votre déficit foncier
Les revenus fonciers de 2025 se déclarent au printemps 2026. Si vous relevez du régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, ou sur option), vous devez remplir la déclaration n° 2044 (ou 2044-S pour les immeubles spéciaux) en plus de votre déclaration 2042. C’est sur la 2044 que vous détaillez les loyers, les charges et les travaux, et que se calcule le déficit. Le montant imputable sur le revenu global est ensuite reporté sur la déclaration 2042, qui applique le plafond.
La traçabilité des travaux de rénovation énergétique est essentielle : certaines cases dédiées permettent d’identifier les dépenses ouvrant droit au plafond majoré. Pour savoir précisément où inscrire ces montants, reportez-vous à notre tutoriel sur la ligne 9bis ou 224bis de la déclaration des revenus fonciers. Une erreur de case peut suffire à priver votre dossier du doublement, alors que les conditions de fond sont remplies.
Que devient le déficit qui dépasse le plafond ?
La fraction de déficit qui excède le plafond d’imputation, qu’il soit de 10 700 € ou de 21 400 €, n’est pas perdue. Elle s’impute exclusivement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Il en va de même pour la part du déficit issue des intérêts d’emprunt, qui reste toujours cantonnée à la catégorie foncière. Autrement dit, l’avantage se déploie dans le temps : l’économie immédiate sur le revenu global se double d’une réduction future de la fiscalité de vos loyers.
Ces déficits antérieurs reportables doivent être suivis avec rigueur d’une année sur l’autre, dans les cases prévues à cet effet sur la déclaration 2044. Oublier de les reporter revient à renoncer à une économie déjà acquise. Tenez donc un tableau de suivi précis, année par année, en distinguant la part imputée sur le revenu global de la part reportée sur les revenus fonciers.
Le conseil de la rédaction
Avant d’engager le chantier, faites établir le premier DPE et conservez le devis daté : ce sont les deux pièces que les bailleurs oublient le plus souvent, et leur absence suffit à faire tomber le plafond majoré. Pensez aussi à étaler ou regrouper vos travaux selon votre revenu global de l’année : il est rarement optimal de concentrer 40 000 € de dépenses sur un exercice où votre revenu imposable est faible.
Les erreurs à éviter
- Concentrer les travaux sur une seule année sans vérifier que votre revenu global absorbe l’imputation : le surplus ne réduira que vos futurs revenus fonciers.
- Négliger le second DPE ou réaliser des travaux qui ne font pas réellement changer de classe le logement.
- Vendre ou cesser la location avant trois ans, ce qui entraîne la remise en cause de l’imputation sur le revenu global.
- Confondre travaux déductibles et travaux de construction ou d’agrandissement, exclus du déficit foncier.
- Se tromper de case sur la déclaration et perdre le bénéfice du plafond majoré malgré un dossier solide.
Déficit foncier classique ou plafond majoré : comment arbitrer ?
Le choix ne se pose pas vraiment en termes d’option : dès lors que vos travaux de rénovation énergétique remplissent les conditions, le plafond de 21 400 € s’applique de plein droit pour la part correspondante. L’arbitrage porte plutôt sur le calendrier et l’ampleur des travaux. Si votre revenu global de l’année est élevé, concentrer un gros chantier permet d’effacer une part importante d’impôt à forte tranche marginale. À l’inverse, si votre revenu est faible une année donnée, l’imputation sur le revenu global perd de son intérêt et il peut être plus pertinent de décaler certaines dépenses. Une simulation préalable, tranche par tranche, reste le meilleur moyen de décider. Pensez également à la dimension patrimoniale : un logement rénové et bien classé se loue plus facilement, se vend mieux et échappe aux interdictions progressives de location qui frappent les passoires thermiques. L’avantage fiscal n’est donc qu’une partie du gain réel de l’opération.
Bien articuler le doublement avec les aides à la rénovation
Le déficit foncier ne se cumule pas aveuglément avec les subventions. Seules les dépenses réellement supportées par le propriétaire sont déductibles : si vous percevez MaPrimeRénov’, une aide de l’Anah ou des certificats d’économies d’énergie (CEE), vous devez déduire de la base déductible la fraction couverte par ces aides. Concrètement, c’est le reste à charge qui alimente le déficit foncier, pas le coût brut des travaux. Cette règle, souvent oubliée, peut entraîner un redressement si vous déduisez deux fois le même euro. L’avantage demeure néanmoins très favorable, puisque vous combinez une subvention à l’entrée et une économie d’impôt sur le solde financé par vos soins.
Le cas des SCI à l’impôt sur le revenu
Les associés d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu peuvent eux aussi profiter du plafond majoré. Le déficit est déterminé au niveau de la SCI, puis réparti entre les associés à hauteur de leurs droits. Chacun impute ensuite sa quote-part sur son propre revenu global, dans la limite applicable. Les conditions de fond restent identiques : logement classé E, F ou G à l’origine, passage en A à D après travaux, double DPE et maintien de la location. La déclaration s’effectue via le formulaire 2072, qui alimente ensuite la déclaration personnelle de chaque associé. Veillez à ce que la comptabilité de la SCI distingue clairement les travaux de rénovation énergétique des autres charges, afin de tracer sans ambiguïté la part ouvrant droit au plafond majoré.
Questions fréquentes
Le plafond de 21 400 € se cumule-t-il avec celui de 10 700 € ?
Non, il ne s’agit pas d’un cumul mais d’un relèvement du plafond unique d’imputation sur le revenu global. Le seuil est simplement porté à 21 400 € au lieu de 10 700 € lorsque le surcroît de déficit provient de travaux de rénovation énergétique éligibles.
Dois-je conserver le bien en location après les travaux ?
Oui. L’imputation sur le revenu global n’est définitive que si vous maintenez la location nue du logement jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Une interruption anticipée entraîne la reprise de l’avantage.
Le dispositif est-il encore valable en 2026 et 2027 ?
Oui. La loi de finances pour 2026 a prolongé le plafond majoré jusqu’au 31 décembre 2027 pour les travaux réalisés sur des logements classés E, F ou G. Les dépenses payées d’ici cette échéance restent éligibles, sous réserve de respecter toutes les conditions.
Les travaux dans les parties communes sont-ils éligibles ?
La quote-part de travaux de rénovation énergétique votée en copropriété et appelée par le syndic peut entrer dans le calcul, dès lors qu’elle se rattache à des dépenses éligibles et qu’elle contribue au changement de classe du logement loué.
Puis-je bénéficier du doublement si je perçois MaPrimeRénov’ ?
Oui, les deux dispositifs sont compatibles. Mais vous ne pouvez déduire que la part des travaux restée à votre charge après déduction des aides et subventions perçues. La fraction financée par MaPrimeRénov’ ou les CEE doit être retranchée de la base du déficit foncier afin d’éviter une double prise en compte.
Le doublement du déficit foncier reste, en 2026, l’un des leviers les plus efficaces pour conjuguer rénovation énergétique et optimisation fiscale. À condition d’anticiper les diagnostics, de soigner ses justificatifs et de bien remplir sa déclaration, un bailleur peut transformer une obligation de travaux en économie d’impôt substantielle. Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas l’analyse personnalisée d’un conseiller fiscal ou d’un notaire au regard de votre situation.
Image à la une — Photo : OathOn / Wikimedia Commons — licence CC0.
Baptiste rédige des articles consacrés à la fiscalité, à l’épargne et aux mécanismes d’optimisation prévus par la réglementation. Son approche repose sur l’analyse des règles fiscales et leur mise en perspective concrète, afin d’aider les lecteurs à mieux appréhender leur situation et leurs obligations.