L’encadrement des loyers est devenu, en quelques années, l’un des sujets les plus sensibles de la gestion locative française. Propriétaires bailleurs, investisseurs et locataires se posent tous la même question à l’automne 2026 : quelles villes sont réellement concernées, comment se calcule précisément le plafond légal, et que risque un bailleur qui le dépasse ? Né de la loi ELAN du 23 novembre 2018 à titre expérimental, le dispositif arrive à une échéance décisive le 23 novembre 2026. Entre les arrêtés préfectoraux renouvelés chaque année, les compléments de loyer de plus en plus contestés et des sanctions administratives qui se durcissent, un point complet s’impose. Ce guide vous explique, chiffres et exemples à l’appui, comment fonctionne réellement l’encadrement des loyers en 2026, territoire par territoire.
Encadrement des loyers : deux dispositifs qu’il ne faut pas confondre
La première source de confusion tient au vocabulaire. Sous l’expression « encadrement des loyers », le droit français regroupe en réalité deux mécanismes distincts, qui ne s’appliquent ni aux mêmes communes, ni de la même manière. Le premier, l’encadrement de l’évolution des loyers, concerne environ 1 150 communes situées en zone tendue. Il interdit au bailleur d’augmenter librement le loyer lors d’une relocation : sauf exceptions, le nouveau loyer doit être identique à celui payé par le locataire précédent, simplement révisé selon l’indice de référence des loyers. Ce mécanisme existe depuis 2012 et il est reconduit par décret chaque année.
Le second dispositif, l’encadrement du niveau des loyers, est beaucoup plus contraignant. Il ne s’applique que dans les territoires volontaires ayant candidaté auprès de l’État dans le cadre de l’expérimentation ouverte par la loi ELAN. Là, ce n’est plus l’évolution du loyer qui est plafonnée, mais son montant absolu : un arrêté préfectoral fixe, pour chaque quartier et chaque catégorie de logement, un loyer de référence exprimé en euros par mètre carré de surface habitable. Aucun bail ne peut prévoir un loyer supérieur au loyer de référence majoré, sauf complément de loyer dûment justifié. C’est ce second dispositif, de loin le plus structurant pour un investisseur, qui fait l’objet de ce guide.
Les deux régimes peuvent se cumuler. Un logement situé à Lyon relève à la fois de la zone tendue et de l’expérimentation : le bailleur doit donc respecter le plafond en euros par mètre carré et les règles de relocation. À l’inverse, un logement situé à Toulouse ou à Nantes, en zone tendue mais hors expérimentation, n’est soumis qu’à l’encadrement de l’évolution. Vérifier le statut exact de sa commune constitue donc le tout premier réflexe avant de rédiger un bail, car les sanctions diffèrent sensiblement d’un régime à l’autre.
Les villes concernées par l’encadrement des loyers en 2026
En 2026, l’encadrement du niveau des loyers s’applique sur neuf territoires, représentant environ soixante-dix communes. La liste s’est étoffée progressivement depuis 2019, au rythme des candidatures déposées par les collectivités. Elle est aujourd’hui stabilisée, aucune nouvelle agglomération n’ayant rejoint l’expérimentation au cours de l’année. Le tableau ci-dessous récapitule les territoires concernés, le nombre de communes visées et la date d’entrée en vigueur du dispositif. Attention : dans certaines intercommunalités, l’encadrement ne couvre qu’une partie du territoire communal, ce qui impose de vérifier l’adresse exacte du bien et non simplement le nom de la ville.
| Territoire | Communes concernées | En vigueur depuis |
|---|---|---|
| Paris | Paris (les 20 arrondissements) | 1er juillet 2019 |
| Lille | Lille, Hellemmes, Lomme | 1er mars 2020 |
| Plaine Commune (93) | 9 communes dont Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen | 1er juin 2021 |
| Métropole de Lyon | Lyon et Villeurbanne | 1er novembre 2021 |
| Est Ensemble (93) | 9 communes dont Montreuil, Pantin, Bagnolet, Bobigny | 1er décembre 2021 |
| Montpellier | Montpellier | 1er juillet 2022 |
| Bordeaux | Bordeaux | 15 juillet 2022 |
| Pays Basque | 24 communes dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Hendaye | 25 novembre 2024 |
| Grenoble-Alpes Métropole | 21 communes (13 en totalité, 8 partiellement) | 20 janvier 2025 |
Le cas grenoblois illustre parfaitement cette subtilité géographique. Sur les vingt et une communes visées, treize sont couvertes intégralement — Bresson, Claix, Domène, Eybens, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset et Venon — tandis que huit autres ne le sont que partiellement, y compris Grenoble elle-même. Échirolles, Fontaine, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d’Hères, Sassenage et Seyssinet-Pariset complètent cette seconde catégorie. Un même immeuble peut ainsi se trouver dans le périmètre encadré quand celui d’en face y échappe. Les services de l’État en Isère mettent à disposition un outil de vérification par adresse : son usage est vivement recommandé avant toute mise en location.
Comment se calcule le plafond de loyer autorisé ?
Chaque année, le préfet publie un arrêté qui découpe le territoire en secteurs géographiques homogènes — quatorze pour Paris, six pour Lille, une dizaine pour Lyon — et fixe, pour chacun, une grille de loyers de référence. Ces valeurs sont établies à partir des données collectées par les observatoires locaux des loyers, agréés par le ministère du Logement. La grille croise quatre critères : le secteur, le nombre de pièces principales, l’époque de construction du bâtiment et le caractère meublé ou non du logement. Un studio meublé des années 1970 et un quatre-pièces vide haussmannien situés dans la même rue relèveront donc de deux plafonds très différents.
À partir de ce loyer de référence médian, l’arrêté définit deux bornes. Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian augmenté de 20 % : c’est le plafond absolu que le bail ne peut pas dépasser, hors complément de loyer. Le loyer de référence minoré, égal au médian diminué de 30 %, sert de plancher : en deçà, le locataire qui bénéficie d’un loyer très bas ne pourra pas se prévaloir de l’encadrement, et le bailleur dispose d’une faculté de réévaluation en cours de bail sous conditions strictes. Toutes ces valeurs s’expriment en euros par mètre carré de surface habitable, charges non comprises.
Le calcul lui-même est simple : il suffit de multiplier le loyer de référence majoré au mètre carré par la surface habitable du logement. Encore faut-il retenir la bonne surface. C’est la surface habitable au sens de la loi Carrez appliquée à la location qui s’impose, à savoir la surface de plancher construite déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures. Les balcons, terrasses, caves et places de stationnement en sont exclus. Une erreur de deux ou trois mètres carrés suffit à faire basculer un bail dans l’illégalité, d’où l’intérêt de faire mesurer le bien par un diagnostiqueur.
| Exemple | Loyer médian | Loyer majoré (+20 %) | Plafond pour 45 m² |
|---|---|---|---|
| 2 pièces vide, secteur central | 24,00 €/m² | 28,80 €/m² | 1 296 € |
| 2 pièces meublé, secteur central | 26,50 €/m² | 31,80 €/m² | 1 431 € |
| 2 pièces vide, secteur périphérique | 15,20 €/m² | 18,24 €/m² | 821 € |
| 2 pièces meublé, secteur périphérique | 17,10 €/m² | 20,52 €/m² | 923 € |
Ce tableau n’a qu’une valeur d’illustration. Les écarts entre secteurs sont considérables : dans certains quartiers parisiens, le loyer majoré dépasse 40 € le mètre carré pour un studio meublé ancien, tandis qu’il tombe sous les 14 € dans les communes les moins tendues de Plaine Commune. La règle pratique reste la même partout : consultez la grille officielle publiée par la préfecture ou par l’observatoire local, saisissez l’adresse, le nombre de pièces, l’année de construction et le type de location, puis multipliez par votre surface habitable réelle. Le résultat constitue votre plafond hors charges.
Ce que le bail doit obligatoirement mentionner
La loi impose au bailleur de faire figurer dans le contrat de location plusieurs informations issues de l’arrêté. L’omission n’est pas un simple oubli formel : elle ouvre au locataire un droit de mise en demeure, puis de saisine du juge. Voici les mentions obligatoires à vérifier ligne à ligne avant signature :
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement, exprimés en euros par mètre carré ;
- le montant du loyer hors charges effectivement demandé ;
- le cas échéant, le montant du complément de loyer ainsi que la description précise et chiffrée des caractéristiques qui le justifient ;
- le loyer payé par le précédent locataire, sa date de versement et la date de la dernière révision, lorsque le logement était loué dans les dix-huit mois précédents ;
- la surface habitable, qui sert de base au calcul du plafond ;
- la mention de la zone tendue lorsqu’elle s’applique, avec ses conséquences sur le préavis réduit à un mois.
Ces informations doivent également figurer dans l’annonce de location diffusée au public. Depuis plusieurs années, les directions départementales de la protection des populations contrôlent activement les annonces en ligne, et une annonce non conforme expose l’agence comme le particulier à une amende administrative. Les plateformes d’annonces ont d’ailleurs intégré des champs dédiés : les laisser vides revient à signaler soi-même son infraction.
Le complément de loyer : la seule dérogation possible
Le législateur a prévu une soupape pour les logements dont les qualités ne sont pas capturées par la grille. Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré, à condition que le bien présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, déterminantes pour la comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur. La jurisprudence et les commissions de conciliation ont progressivement dessiné les contours de cette notion, et elles se montrent nettement plus strictes qu’à l’origine du dispositif.
Sont généralement admis : une terrasse ou un jardin privatif de grande superficie, une hauteur sous plafond supérieure à 3,30 mètres, une vue patrimoniale remarquable, des équipements rares comme une piscine, un sauna ou un ascenseur privé, ou encore des matériaux de très haute qualité associés à une prestation de services. Sont à l’inverse systématiquement refusés : la simple présence d’un ascenseur, d’un balcon standard, d’une cuisine équipée, d’un double vitrage, d’un interphone ou d’une cave. Depuis la loi du 9 novembre 2024, un complément de loyer est en outre interdit lorsque le logement présente des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur les murs, un diagnostic de performance énergétique classé F ou G, des problèmes d’infiltration, une mauvaise exposition ou un vis-à-vis à moins de dix mètres.
Un complément de loyer n’est pas une variable d’ajustement destinée à retrouver le loyer de marché : c’est une exception qui doit être décrite, chiffrée et défendable devant une commission de conciliation.
Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation. Celle-ci rend un avis dans un délai de deux mois ; en l’absence d’accord, le juge des contentieux de la protection peut être saisi et prononcer la suppression rétroactive du complément, avec remboursement des sommes perçues. Dans les faits, la charge de la preuve pèse sur le bailleur : c’est à lui de démontrer le caractère exceptionnel de la prestation, photographies et métrés à l’appui.
Quels logements échappent à l’encadrement des loyers ?
Tous les biens situés dans une commune encadrée ne sont pas soumis au plafond. L’expérimentation vise les locations nues et meublées constituant la résidence principale du locataire, régies par la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les baux mobilité et les colocations. En revanche, plusieurs catégories restent en dehors du champ d’application, soit parce qu’elles relèvent d’un autre régime juridique, soit parce que leur loyer est déjà administré par ailleurs. Les connaître permet d’éviter deux erreurs symétriques : appliquer un plafond qui ne s’impose pas, ou ignorer un plafond qui s’impose.
- les logements sociaux conventionnés appartenant à un bailleur HLM ou assimilé ;
- les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat, dont le loyer est déjà plafonné par la convention ;
- les meublés de tourisme loués à une clientèle de passage, qui ne constituent pas une résidence principale ;
- les locations saisonnières et les résidences secondaires ;
- les logements régis par la loi de 1948 ou soumis à un bail commercial, professionnel ou rural ;
- les sous-locations, les logements de fonction et les chambres d’hôtes.
Le cas de la location meublée touristique mérite une attention particulière, car la tentation est grande de basculer un bien vers ce régime pour échapper au plafond. Cette stratégie s’est fortement compliquée depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, qui a resserré la fiscalité et les règles applicables aux meublés de tourisme. Les communes encadrées sont précisément celles qui utilisent le plus largement l’autorisation de changement d’usage et les quotas de nuitées. Avant d’envisager une reconversion, il faut donc mesurer l’ensemble des contraintes, y compris les équipements obligatoires d’un logement meublé, et non le seul gain de loyer affiché.
Révision annuelle du loyer : l’IRL reste la règle
L’encadrement du niveau des loyers ne dispense pas des règles de révision en cours de bail. Si le contrat comporte une clause de révision annuelle — elle n’est jamais automatique — le bailleur peut indexer le loyer une fois par an, à la date anniversaire prévue, en appliquant la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee. L’indice du deuxième trimestre 2026, paru au Journal officiel du 12 juillet 2026, s’établit à 148,37 pour la France hexagonale, soit une progression de 1,15 % sur un an. Celui du premier trimestre 2026 atteignait 146,60, en hausse de 0,78 %. L’indice du troisième trimestre doit être publié le 15 octobre 2026.
Le calcul s’effectue selon une formule invariable : nouveau loyer égale ancien loyer multiplié par l’IRL du trimestre de référence du bail, divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Pour un loyer de 850 € indexé sur le deuxième trimestre, la révision 2026 porte le montant à 859,78 €, soit un peu moins de dix euros supplémentaires. Deux limites s’imposent au bailleur. D’une part, il dispose d’un an à compter de la date de révision pour la demander : passé ce délai, l’augmentation est perdue et ne peut pas être réclamée rétroactivement. D’autre part, l’indexation ne doit jamais conduire à dépasser le loyer de référence majoré en vigueur.
Une troisième limite, souvent méconnue, concerne les passoires thermiques. Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut faire l’objet d’aucune révision de loyer, ni d’aucune augmentation lors d’une relocation. Cette interdiction se cumule avec le calendrier d’interdiction de mise en location, ce qui rend les travaux de rénovation incontournables pour tout bailleur concerné. Nous détaillons ce point dans notre guide sur les logements interdits à la location selon leur DPE.
Sanctions encourues et recours du locataire
Le dispositif serait sans portée s’il n’était pas assorti de sanctions. En cas de dépassement du loyer de référence majoré, le locataire commence par mettre en demeure son bailleur de mettre le loyer en conformité et de rembourser le trop-perçu. Le bailleur dispose de deux mois pour répondre. À défaut de réponse ou en cas de refus, le locataire saisit la commission départementale de conciliation, préalable obligatoire avant toute action judiciaire. Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection peut être saisi dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail.
Parallèlement, le préfet dispose d’un pouvoir de sanction administrative autonome, exercé sans que le locataire ait besoin d’agir. Après une mise en demeure restée infructueuse, il peut prononcer une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, société civile immobilière comprise. Cette amende se cumule avec l’obligation de restituer les sommes indûment perçues, majorées le cas échéant d’intérêts. Les mêmes plafonds s’appliquent au défaut de mention obligatoire dans le bail ou dans l’annonce, ce qui fait de la négligence documentaire un risque financier réel, et pas seulement théorique.
Le conseil de la rédaction
Avant chaque mise en location dans une commune encadrée, constituez un dossier de preuve en trois pièces : la capture d’écran datée de la grille préfectorale appliquée à votre adresse, l’attestation de surface habitable établie par un professionnel, et le décompte écrit du loyer demandé rapporté au plafond. Ces trois documents coûtent quelques dizaines d’euros et quelques minutes ; ils vous évitent une amende de 5 000 € et, surtout, un remboursement rétroactif pouvant porter sur plusieurs années de loyers. Si vous envisagez un complément de loyer, photographiez et mesurez précisément l’élément exceptionnel invoqué avant l’entrée du locataire : reconstituer cette preuve a posteriori est presque toujours impossible.
Que va devenir le dispositif après le 23 novembre 2026 ?
C’est la question qui occupe bailleurs et collectivités depuis plusieurs mois. L’expérimentation ouverte par la loi ELAN a été prolongée une première fois par la loi 3DS, et son terme est aujourd’hui fixé au 23 novembre 2026. Une proposition de loi visant à pérenniser l’encadrement des loyers a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, mais elle n’avait pas encore été examinée par le Sénat à la date de publication de cet article. Tant que la navette parlementaire n’est pas achevée, l’incertitude demeure sur le sort du dispositif au-delà de l’échéance.
Concrètement, que se passe-t-il pour les baux en cours si l’expérimentation prend fin sans prorogation ? Les contrats signés pendant la période d’application resteraient régis par les règles en vigueur au jour de leur conclusion, y compris pour le calcul des révisions. En revanche, les nouvelles mises en location redeviendraient libres, sous la seule réserve de l’encadrement de l’évolution en zone tendue. Pour un investisseur, cette échéance constitue donc un paramètre à intégrer dans son calendrier : signer un bail en octobre 2026 ou en janvier 2027 n’aura pas nécessairement les mêmes conséquences. La prudence commande de suivre l’évolution du texte avant de fixer une stratégie locative de long terme.
Encadrement des loyers et stratégie d’investissement
Faut-il fuir les villes encadrées ? La réponse est plus nuancée qu’il n’y paraît. L’encadrement réduit mécaniquement le rendement brut des petites surfaces situées dans les secteurs les plus tendus, là où l’écart entre loyer de marché et loyer plafond est le plus large. En contrepartie, il sécurise la vacance locative, tire vers le haut les loyers des biens historiquement sous-loués grâce au loyer de référence minoré, et concerne des marchés où la demande reste structurellement supérieure à l’offre. Les grandes surfaces familiales, dont les loyers de marché sont souvent proches du plafond, sont en pratique peu pénalisées.
Trois leviers d’optimisation subsistent, tous parfaitement légaux. Le premier consiste à privilégier la location meublée, dont les loyers de référence sont supérieurs de 8 à 15 % à ceux de la location nue selon les secteurs. Le deuxième repose sur la colocation en baux individuels, qui permet de facturer un loyer par chambre dans la limite du plafond global du logement. Le troisième, plus structurel, consiste à cibler les périphéries immédiates des communes encadrées, où la demande reste soutenue sans contrainte de plafond. Encore faut-il vérifier le statut exact de la commune : notre liste des communes en zone tendue et le zonage ABC constituent un bon point de départ. Attention toutefois : laisser un bien vide pour échapper aux contraintes n’est pas une option, la taxe sur les logements vacants frappant précisément ces mêmes territoires.
Questions fréquentes sur l’encadrement des loyers
Comment savoir si mon logement est concerné ?
Il faut vérifier deux choses : que la commune figure parmi les neuf territoires de l’expérimentation, et que l’adresse précise se situe bien dans le périmètre défini par l’arrêté. Les préfectures et les métropoles mettent en ligne des simulateurs gratuits par adresse. La vérification prend deux minutes et fait foi en cas de contrôle.
Le plafond s’applique-t-il aux charges ?
Non. Le loyer de référence majoré concerne le loyer hors charges. Les charges locatives récupérables sont facturées en sus, soit au réel avec régularisation annuelle, soit au forfait pour les locations meublées et les colocations. Un forfait manifestement supérieur aux charges réelles serait toutefois requalifié en complément de loyer déguisé.
Puis-je augmenter le loyer entre deux locataires ?
Uniquement dans la limite du loyer de référence majoré, et sous réserve des règles de relocation en zone tendue. Deux exceptions permettent une hausse plus large : la réalisation de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, et le cas d’un loyer précédent manifestement sous-évalué, inférieur au loyer de référence minoré.
Que risque une agence immobilière qui ne respecte pas le plafond ?
L’agence, en tant que personne morale, encourt l’amende administrative de 15 000 €. Sa responsabilité professionnelle peut en outre être engagée par le bailleur qui, ayant suivi ses conseils, se voit condamné à rembourser un trop-perçu. Le mandat de gestion ne transfère pas la responsabilité légale du propriétaire vis-à-vis du locataire.
L’encadrement s’applique-t-il au bail mobilité ?
Oui. Le bail mobilité, d’une durée de un à dix mois et réservé à certains publics en formation ou en mission temporaire, porte sur un logement meublé constituant la résidence principale du locataire. Il relève donc pleinement du plafond applicable aux meublés, au même titre qu’un bail classique d’un an.
À retenir
L’encadrement des loyers concerne en 2026 neuf territoires et environ soixante-dix communes, de Paris à Grenoble en passant par le Pays Basque. Le plafond correspond au loyer de référence médian majoré de 20 %, multiplié par la surface habitable, et seules des caractéristiques réellement exceptionnelles autorisent un complément de loyer. Le non-respect de ces règles expose à une amende de 5 000 € à 15 000 € et au remboursement du trop-perçu. Avec l’échéance du 23 novembre 2026 et une proposition de pérennisation encore en navette parlementaire, la vigilance s’impose plus que jamais.
Cet article a une vocation informative et générale. Il ne remplace pas un conseil personnalisé : la situation de chaque logement dépend de l’arrêté préfectoral applicable à son adresse et des clauses de son bail. Pour un dossier précis, rapprochez-vous d’une agence départementale d’information sur le logement, d’un notaire ou d’un avocat spécialisé.
Baptiste rédige des articles consacrés à la fiscalité, à l’épargne et aux mécanismes d’optimisation prévus par la réglementation. Son approche repose sur l’analyse des règles fiscales et leur mise en perspective concrète, afin d’aider les lecteurs à mieux appréhender leur situation et leurs obligations.