Au plus fort de la crise sanitaire, de nombreux propriétaires ont accepté de renoncer aux loyers de leurs locataires professionnels pour les aider à traverser les fermetures administratives. Cet abandon de loyers lié au Covid-19 a soulevé une question fiscale délicate : le bailleur bénéficie-t-il d’un crédit d’impôt, d’une exonération, ou des deux ? La réponse n’est pas anecdotique, car elle conditionne le montant réellement supporté par le propriétaire généreux et la façon de remplir sa déclaration de revenus.
Beaucoup confondent encore deux mécanismes qui n’ont ni la même logique, ni le même champ d’application. D’un côté, une mesure d’exonération neutralise l’imposition du loyer abandonné tout en préservant la déduction des charges. De l’autre, un véritable crédit d’impôt rembourse une partie de l’effort consenti. Cet article fait le tri, détaille les conditions, les taux et les plafonds, puis explique comment déclarer correctement l’opération. Les règles décrites concernent essentiellement les loyers professionnels et commerciaux, et restent une référence utile pour comprendre la fiscalité des abandons de créances locatives aujourd’hui encore.
Abandon de loyers et Covid-19 : un contexte fiscal exceptionnel
Lorsque les commerces, restaurants et lieux culturels ont été contraints de baisser le rideau, l’État a cherché à encourager la solidarité entre bailleurs et locataires. Plutôt que de financer directement toutes les pertes, le législateur a préféré inciter fiscalement les propriétaires à renoncer à leurs loyers. L’idée était simple : si un bailleur accepte de ne pas réclamer un loyer à une entreprise en difficulté, il ne doit pas se retrouver pénalisé fiscalement, et il peut même recevoir un coup de pouce. Deux textes successifs ont donc été adoptés, l’un en 2020 et l’autre fin 2020 pour l’imposition des revenus 2021.
Ce cadre temporaire visait des situations bien précises et limitées dans le temps. Il ne s’agissait pas d’un dispositif pérenne d’optimisation, mais d’une réponse d’urgence à une crise sans précédent. Comprendre ces mesures permet néanmoins de saisir une logique fiscale durable : un loyer auquel on renonce volontairement n’est pas tout à fait traité comme un simple impayé. Le sort des charges, la nature du bail et la qualité du locataire influencent directement le résultat. C’est pourquoi il faut distinguer soigneusement l’exonération du revenu, d’une part, et le crédit d’impôt accordé au bailleur, d’autre part.
Crédit d’impôt ou exonération : deux dispositifs à ne pas confondre
La première source de confusion vient du fait que les deux mesures peuvent, dans certains cas, s’appliquer à la même opération. Pourtant elles répondent à des questions différentes. L’exonération répond à la question : dois-je payer de l’impôt sur un loyer que je n’ai jamais encaissé ? Le crédit d’impôt répond à une autre question : l’État va-t-il me rembourser une partie du loyer auquel j’ai renoncé ? La première est une mesure de neutralité, la seconde une mesure de soutien actif.
La non-imposition des loyers abandonnés
L’article 3 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2020 a posé un principe clair : les abandons et renonciations de loyers consentis à des entreprises locataires entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 ne constituent pas un revenu imposable pour le bailleur dans la catégorie des revenus fonciers. Autrement dit, le propriétaire n’a pas à déclarer ces loyers comme s’il les avait perçus. Cette neutralisation a même été prolongée pour couvrir l’année suivante dans les mêmes conditions, afin d’accompagner la sortie de crise.
L’avantage est loin d’être symbolique. Sans cette disposition, le fisc aurait pu considérer l’abandon comme un acte anormal de gestion et réintégrer le loyer théorique dans le revenu imposable. Ici, au contraire, le bailleur conserve le droit de déduire les charges correspondant au bien loué, alors même qu’il ne déclare aucun loyer en face. Cette articulation, que nous détaillons plus bas, constitue le cœur de l’intérêt de la mesure. Elle ne joue toutefois que pour les baux professionnels et commerciaux, et exclut les locations à usage d’habitation.
Le crédit d’impôt en faveur des bailleurs
L’article 20 de la loi de finances pour 2021 va plus loin que la simple neutralité. Il crée un véritable crédit d’impôt pour les bailleurs qui renoncent au loyer du mois de novembre 2020 dû par certaines entreprises locataires. Là où l’exonération se contente de ne pas taxer, le crédit d’impôt restitue une fraction de la somme abandonnée, même si le bailleur n’est pas imposable. Ce mécanisme s’adresse à tous les bailleurs, personnes physiques comme personnes morales de droit privé, qui consentent cet effort dans un délai déterminé.
La différence pratique est considérable. Un propriétaire faiblement imposé, voire non imposable, ne tire qu’un bénéfice limité d’une exonération de revenus. En revanche, un crédit d’impôt lui est versé ou remboursé indépendamment de son niveau d’imposition. C’est ce qui fait du dispositif de l’article 20 l’outil le plus protecteur pour le bailleur, à condition d’en respecter scrupuleusement les conditions. Le tableau ci-dessous résume les différences essentielles entre les deux logiques avant d’entrer dans le détail du crédit d’impôt.
| Critère | Exonération (non-imposition) | Crédit d’impôt (article 20) |
|---|---|---|
| Nature | Le loyer abandonné n’est pas imposable | L’État restitue une partie du loyer abandonné |
| Période visée | Loyers du 15 avril au 31 décembre (et prolongation) | Loyer du mois de novembre 2020 |
| Bénéfice si non imposable | Faible | Plein effet (remboursement) |
| Déduction des charges | Maintenue | Maintenue |
| Type de bail | Professionnel et commercial | Professionnel et commercial |
Le crédit d’impôt pour l’abandon du loyer de novembre 2020 en détail
Le dispositif phare reste le crédit d’impôt de l’article 20, car c’est lui qui apporte un véritable gain financier. Pour en bénéficier, le bailleur devait renoncer définitivement au loyer de novembre 2020, au plus tard le 31 décembre 2021. Le caractère définitif est essentiel : le propriétaire ne peut exercer aucun recours ultérieur contre le locataire pour réclamer les sommes auxquelles il a renoncé. Une simple suspension ou un étalement du paiement ne suffisait donc pas à ouvrir droit à l’avantage. Cette exigence visait à récompenser un effort réel et irréversible, et non un simple geste commercial temporaire.
Quels bailleurs et quels locataires sont concernés ?
Le crédit d’impôt bénéficie à tout bailleur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale de droit privé. Côté locataire, en revanche, les conditions sont plus strictes. L’entreprise locataire devait remplir plusieurs critères cumulatifs pour que l’abandon ouvre droit à l’avantage fiscal :
- employer moins de 5 000 salariés, l’effectif s’appréciant au niveau de l’entreprise locataire ;
- exercer son activité dans un secteur particulièrement touché (hôtellerie, restauration, cafés, culture, événementiel) ou faire l’objet d’une fermeture administrative ;
- ne pas être en difficulté au 31 décembre 2019 au sens de la réglementation, sauf microentreprises et petites entreprises sous conditions ;
- ne pas être une entité sans activité économique réelle.
Une vigilance particulière s’imposait en cas de lien de dépendance entre le bailleur et le locataire, par exemple lorsque l’entreprise est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du propriétaire. Dans cette hypothèse, le bénéfice du crédit d’impôt était subordonné à la capacité du bailleur à justifier, par tous moyens, des difficultés de trésorerie de l’entreprise locataire. L’administration entendait ainsi éviter que des montages familiaux ne détournent un dispositif conçu pour les entreprises réellement frappées par la crise.
Quel montant ? Le calcul du crédit d’impôt
Le crédit d’impôt est égal à 50 % de la somme totale des abandons ou renonciations de loyers, calculés hors taxes et hors accessoires, au titre du mois de novembre 2020. Pour les locataires de moins de 250 salariés, ce taux de 50 % s’applique sans limitation particulière sur le montant abandonné. En revanche, pour les entreprises dont l’effectif est compris entre 250 et 5 000 salariés, l’abandon pris en compte est plafonné : le crédit d’impôt reste égal à 50 % des sommes abandonnées, mais dans la limite des deux tiers du montant du loyer. Le tableau suivant clarifie ces deux cas de figure.
| Effectif du locataire | Taux du crédit d’impôt | Base de calcul |
|---|---|---|
| Moins de 250 salariés | 50 % | Totalité du loyer de novembre 2020 abandonné |
| De 250 à 5 000 salariés | 50 % | Abandon retenu dans la limite des deux tiers du loyer |
Prenons un exemple concret pour fixer les idées. Un propriétaire loue un local commercial à un restaurant employant une dizaine de salariés, pour un loyer mensuel de 3 000 euros hors taxes. En renonçant définitivement au loyer de novembre 2020, il consent un abandon de 3 000 euros. Le restaurant comptant moins de 250 salariés, le crédit d’impôt s’élève à 50 % de 3 000 euros, soit 1 500 euros. Ce montant vient réduire l’impôt dû par le bailleur, et l’excédent éventuel lui est restitué. Le coût net de sa générosité tombe ainsi à 1 500 euros, avant même de tenir compte de l’économie liée à la non-imposition du loyer.
La déductibilité des charges malgré l’abandon
Un point technique mérite une attention soutenue, car il fait toute la valeur du dispositif d’exonération. Habituellement, en fiscalité des revenus fonciers, on ne peut déduire des charges que si elles se rattachent à un revenu imposable. Or ici, le législateur a expressément prévu que la non-imposition du loyer abandonné ne fait pas obstacle à la déduction des charges correspondantes. Le bailleur peut donc continuer à déduire les intérêts d’emprunt, les travaux éligibles, les primes d’assurance ou la taxe foncière afférents au bien, alors même qu’aucun loyer n’est déclaré en face de ces dépenses.
Concrètement, cette règle peut générer ou accroître un déficit foncier imputable dans les conditions de droit commun. C’est un avantage non négligeable pour un propriétaire qui supporte des charges élevées, notamment lorsqu’il réalise des travaux. Pour aller plus loin sur ce mécanisme, vous pouvez consulter notre guide sur les travaux déductibles des revenus fonciers, ainsi que nos explications sur la CSG déductible sur les revenus fonciers. La combinaison de la non-imposition du loyer et du maintien des charges constitue, pour beaucoup de bailleurs, le véritable intérêt économique de la mesure.
Renoncer à un loyer ne signifie pas renoncer à ses droits fiscaux : le bailleur conserve la déduction de ses charges, et peut même créer un déficit foncier reportable.
Loyers d’habitation : quel traitement fiscal ?
Une question revient souvent : un propriétaire qui a renoncé au loyer d’un locataire particulier, dans un logement d’habitation, bénéficie-t-il des mêmes avantages ? La réponse est nuancée. Les dispositifs spécifiques au Covid-19, qu’il s’agisse de l’exonération ou du crédit d’impôt, visaient les baux professionnels et commerciaux conclus avec des entreprises locataires. Les locations à usage d’habitation n’entraient donc pas dans le champ de ces mesures de faveur. Un abandon de loyer d’habitation relève, lui, du droit commun des abandons de créances entre particuliers.
Cela ne signifie pas que le bailleur d’habitation soit fiscalement perdant. En pratique, un loyer non encaissé et définitivement abandonné n’a pas à être déclaré puisqu’il n’a généré aucun encaissement, les revenus fonciers étant imposés sur les sommes effectivement perçues. La principale différence tient à l’absence de crédit d’impôt : aucun remboursement de l’État ne vient compenser le geste. Avant de renoncer formellement à un loyer, il reste donc vivement conseillé de documenter la démarche et de vérifier les conséquences au cas par cas, en s’aidant si besoin d’un guide sur la déclaration des revenus fonciers 2044.
Comment déclarer un abandon de loyers ?
La déclaration dépend du mécanisme mobilisé. Pour l’exonération, le bailleur qui déclare ses loyers dans la catégorie des revenus fonciers devait indiquer le montant des loyers abandonnés dans la rubrique dédiée, afin de tracer l’opération sans l’inclure dans le revenu imposable. Pour le crédit d’impôt de l’article 20, une déclaration spécifique était prévue, accompagnée des justificatifs attestant de l’abandon définitif et de l’éligibilité du locataire. La rigueur documentaire était déterminante en cas de contrôle, surtout lorsqu’un lien de dépendance existait entre les parties.
Voici les bons réflexes à adopter pour sécuriser la démarche :
- formaliser l’abandon par un écrit clair, daté et signé, mentionnant son caractère définitif ;
- conserver le bail, les quittances et tout justificatif du secteur d’activité ou de la fermeture administrative ;
- vérifier l’effectif du locataire pour appliquer le bon taux et la bonne base ;
- archiver les preuves des difficultés de trésorerie en cas de lien de dépendance.
Le conseil de la rédaction
Avant de renoncer à un loyer, qu’il soit commercial ou d’habitation, mettez toujours l’accord par écrit et précisez s’il s’agit d’un abandon définitif ou d’un simple report. Cette précaution change radicalement le traitement fiscal et évite les mauvaises surprises en cas de contrôle. En cas de doute sur une déduction passée, sachez qu’il est souvent possible de corriger une déduction oubliée sur vos revenus fonciers sans risque, en respectant les délais de réclamation.
Que reste-t-il de ces dispositifs en 2026 ?
Les mesures spécifiques au Covid-19 étaient bornées dans le temps. Le crédit d’impôt de l’article 20 ne concernait que le loyer de novembre 2020, avec une renonciation possible jusqu’au 31 décembre 2021. L’exonération visait, elle, les loyers abandonnés sur une période précise de 2020, prolongée ensuite. Ces fenêtres sont aujourd’hui refermées : un bailleur ne peut plus, en 2026, solliciter ce crédit d’impôt pour un nouvel abandon. L’intérêt de ces règles est désormais surtout pédagogique et mémoriel, par exemple en cas de contrôle portant sur les années concernées.
Pour autant, la logique de fond demeure pleinement d’actualité. Un loyer définitivement abandonné n’est pas un revenu encaissé et n’a donc pas à être imposé, tandis que les charges du bien restent en principe déductibles dans les conditions habituelles. Un propriétaire confronté à un locataire en difficulté peut toujours négocier une remise, mais sans bénéficier du crédit d’impôt exceptionnel. La prudence reste de mise : chaque renonciation doit être analysée au regard de l’acte anormal de gestion, du lien éventuel de dépendance et de la nature du bail. Un accompagnement professionnel est souvent précieux pour sécuriser ces opérations.
Questions fréquentes
L’abandon de loyers Covid était-il un crédit d’impôt ou une exonération ?
Les deux mécanismes ont coexisté. L’exonération neutralisait l’imposition des loyers abandonnés à des entreprises sur une période de 2020, tandis que le crédit d’impôt de l’article 20 restituait 50 % du loyer de novembre 2020 abandonné. Selon la situation, un bailleur pouvait bénéficier de la non-imposition et, pour le mois de novembre 2020, du crédit d’impôt.
Le crédit d’impôt était-il réservé aux bailleurs imposables ?
Non. C’est tout l’intérêt du crédit d’impôt : il bénéficie au bailleur indépendamment de son niveau d’imposition. Si le montant excède l’impôt dû, l’excédent est restitué. Un propriétaire faiblement imposé ou non imposable y trouvait donc un avantage bien supérieur à la seule exonération des revenus.
Les loyers d’habitation ouvraient-ils droit à ces avantages ?
Non. Les dispositifs Covid visaient les baux professionnels et commerciaux conclus avec des entreprises locataires. Un abandon de loyer d’habitation relève du droit commun : le loyer non perçu n’est pas imposé puisqu’il n’a pas été encaissé, mais aucun crédit d’impôt spécifique n’était accordé au bailleur.
Peut-on encore demander ce crédit d’impôt en 2026 ?
Non. Le dispositif visait le loyer de novembre 2020, avec une renonciation possible jusqu’au 31 décembre 2021. Ces délais sont expirés. Seules d’éventuelles réclamations ou régularisations portant sur les années concernées peuvent encore se référer à ces règles, dans les délais légaux.
Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. La fiscalité des abandons de loyers dépend de votre situation précise : pour toute décision, rapprochez-vous d’un professionnel du chiffre ou de l’administration fiscale.
Pierre est rédacteur spécialisé dans les thématiques liées à la fiscalité et à l’économie du quotidien. Il s’attache à expliquer de manière claire et structurée les règles fiscales, les obligations déclaratives et les dispositifs existants, afin de rendre l’information accessible au plus grand nombre.