Le barème de l’usufruit 2026 est l’un des outils les plus utilisés – et les plus mal compris – de la transmission de patrimoine. Fixé par l’article 669 du Code général des impôts, il permet de répartir la valeur d’un bien entre l’usufruitier, qui en conserve la jouissance, et le nu-propriétaire, qui en détient la substance. C’est ce simple tableau, découpé en tranches de dix ans, qui détermine l’assiette des droits de donation et de succession lorsqu’un bien est démembré. Une donation réalisée à 69 ans ne coûtera pas le même prix qu’une donation réalisée à 71 ans : deux années d’écart peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de droits supplémentaires. Nous vous proposons ici le tableau complet, la méthode de calcul, les exemples chiffrés et les pièges à éviter.
Démembrement de propriété : de quoi parle-t-on exactement ?
La pleine propriété d’un bien se décompose en trois attributs hérités du droit romain : l’usus, le droit d’utiliser le bien, le fructus, le droit d’en percevoir les revenus, et l’abusus, le droit d’en disposer, c’est-à-dire de le vendre ou de le détruire. Le démembrement consiste à séparer ces prérogatives entre deux personnes distinctes. L’usufruitier réunit l’usus et le fructus : il habite le logement ou en encaisse les loyers. Le nu-propriétaire ne conserve que l’abusus : il est propriétaire des murs, mais il ne peut ni occuper le bien ni en tirer de revenus tant que l’usufruit dure. À l’extinction de l’usufruit, généralement au décès de l’usufruitier, les deux droits se réunissent automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
Pourquoi l’administration fiscale a besoin d’un barème
Dès lors que l’on transmet séparément un usufruit et une nue-propriété, il faut bien attribuer une valeur à chacun de ces droits pour calculer l’impôt. Or cette valeur dépend d’un paramètre incertain : la durée pendant laquelle l’usufruitier va continuer à jouir du bien. Plutôt que de recourir à des tables de mortalité complexes, le législateur a retenu un barème forfaitaire, volontairement simple, indexé sur le seul âge de l’usufruitier au jour de l’acte. Ce forfait s’impose aussi bien au contribuable qu’à l’administration : personne ne peut lui opposer une évaluation économique plus favorable pour le calcul des droits d’enregistrement. C’est à la fois sa force, puisqu’il apporte une sécurité juridique totale, et sa faiblesse, car il s’éloigne parfois nettement de la valeur réelle des droits transmis.
Le barème de l’usufruit 2026 : le tableau de l’article 669 du CGI
Le barème applicable en 2026 est strictement identique à celui des années précédentes. Contrairement aux tranches du barème de l’impôt sur le revenu, il n’est pas revalorisé chaque année : sa dernière refonte remonte à 2004, lorsque le législateur a affiné le découpage par tranches de dix ans et allongé la table jusqu’aux plus de 91 ans. Aucune disposition de la loi de finances pour 2026 ne l’a modifié, malgré les propositions récurrentes visant à tenir compte de l’allongement de l’espérance de vie. Voici le tableau officiel, à lire en fonction de l’âge révolu de l’usufruitier au jour de la donation ou du décès.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Comment lire correctement le tableau
La logique est simple : plus l’usufruitier est âgé, moins son usufruit vaut cher, puisque statistiquement il en profitera moins longtemps. Symétriquement, la nue-propriété transmise prend de la valeur. Le barème fonctionne par paliers décennaux, et non de façon continue. Tant que l’usufruitier demeure dans une même tranche d’âge, la valorisation ne bouge pas d’un centime. En revanche, le franchissement d’un palier fait chuter l’usufruit de dix points d’un seul coup. C’est ce mécanisme en escalier qui explique l’importance du calendrier : une donation signée la veille du soixante et onzième anniversaire du donateur valorise la nue-propriété à 60 %, contre 70 % le lendemain. Sur un bien de 400 000 €, l’écart d’assiette atteint 40 000 €.
Attention à la formulation retenue par les textes. L’expression « âge révolu » désigne l’âge atteint au dernier anniversaire. Une personne de 70 ans et onze mois relève donc encore de la tranche 61-70 ans. La date à retenir est celle de l’acte : jour de la signature de la donation devant notaire, ou jour du décès en matière successorale. Une promesse ou un projet d’acte signé plusieurs semaines auparavant ne fige rien. Enfin, lorsque l’usufruit repose sur deux têtes – un couple par exemple – c’est l’âge du plus jeune des usufruitiers qui commande la valorisation, puisque c’est lui qui déterminera la durée effective du démembrement.
Le cas particulier de l’usufruit temporaire
Le barème que nous venons de détailler concerne l’usufruit viager, celui qui s’éteint au décès. Le second alinéa de l’article 669 traite d’une autre hypothèse : l’usufruit consenti pour une durée fixe. Sa valeur est alors évaluée forfaitairement à 23 % de la valeur en pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fractionnement des périodes entamées. Un usufruit constitué pour douze ans est ainsi valorisé à 46 %, comme s’il durait vingt ans. Une règle plafond s’ajoute : la valeur de l’usufruit temporaire ne peut jamais dépasser celle qu’aurait l’usufruit viager pour un usufruitier du même âge. Cette technique, très utilisée pour transmettre temporairement des revenus locatifs à un enfant étudiant, suppose une rédaction rigoureuse de l’acte.
Trois exemples chiffrés de calcul en 2026
Rien ne vaut des cas concrets pour mesurer la portée du barème. Prenons un appartement locatif valorisé 400 000 € et supposons qu’un parent souhaite en donner la nue-propriété à son enfant unique, tout en conservant l’usufruit pour continuer à percevoir les loyers. L’abattement en ligne directe est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, et le barème progressif des droits de donation s’échelonne de 5 à 45 %. Le tableau ci-dessous compare le coût de l’opération selon l’âge du donateur au jour de la signature. Les montants de droits sont arrondis et supposent qu’aucune donation antérieure n’a été consentie.
| Âge du donateur | Valeur de la nue-propriété donnée | Assiette après abattement de 100 000 € | Droits de donation dus (environ) |
|---|---|---|---|
| 58 ans | 200 000 € (50 %) | 100 000 € | 18 194 € |
| 65 ans | 240 000 € (60 %) | 140 000 € | 26 194 € |
| 73 ans | 280 000 € (70 %) | 180 000 € | 34 194 € |
| 84 ans | 320 000 € (80 %) | 220 000 € | 42 194 € |
La lecture de ce tableau est sans appel. Entre un parent de 58 ans et un parent de 84 ans, le coût fiscal de la même opération passe du simple à plus du double. Cet écart n’a rien d’anecdotique : il correspond au prix de l’attente. Chaque décennie qui passe transfère mécaniquement dix points de valeur de l’usufruit vers la nue-propriété, donc dix points d’assiette taxable supplémentaires. C’est la raison pour laquelle les notaires recommandent, lorsque la situation patrimoniale et familiale le permet, d’anticiper la donation de nue-propriété plutôt que de la reporter. Encore faut-il que le donateur conserve des revenus suffisants et n’appauvrisse pas dangereusement son patrimoine disponible.
Donation avec réserve d’usufruit : le levier fiscal expliqué
La donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit constitue, de très loin, l’usage le plus fréquent du barème. Le principe est élégant. Le donateur ne transmet que la nue-propriété : il paie donc des droits sur une fraction seulement de la valeur du bien, tout en continuant à l’habiter ou à en percevoir les loyers jusqu’à son décès. Il ne se dépouille pas de la jouissance de son patrimoine, ce qui rend l’opération psychologiquement acceptable, contrairement à une donation en pleine propriété. Cette mécanique se combine avec les abattements légaux et se cumule avec les autres outils de transmission que nous détaillons dans notre guide sur la donation démembrée d’un bien immobilier.
La réunion de l’usufruit ne coûte rien
Le véritable atout du dispositif se révèle au décès de l’usufruitier. L’article 1133 du Code général des impôts pose une règle protectrice : la réunion de l’usufruit à la nue-propriété n’ouvre droit à aucune imposition lorsqu’elle résulte du décès de l’usufruitier ou de l’expiration du terme fixé. Autrement dit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans acquitter le moindre droit de succession sur la fraction correspondant à l’usufruit. L’économie est structurelle : les 30 ou 40 % de valeur qui n’avaient jamais été taxés lors de la donation échappent définitivement à l’impôt. Et si le bien a pris de la valeur entre-temps, cette plus-value profite intégralement au nu-propriétaire, hors de toute assiette taxable.
Le démembrement n’est pas une astuce fiscale : c’est une organisation juridique de la propriété dont l’avantage fiscal n’est que la conséquence, à condition d’être mise en place très en amont et sans arrière-pensée d’abus de droit.
Le piège de l’article 751 du CGI
Une précaution s’impose lorsque le nu-propriétaire est un héritier présomptif du défunt. L’article 751 du Code général des impôts institue une présomption de propriété : les biens dont le défunt détenait l’usufruit et dont un héritier présomptif détenait la nue-propriété sont réputés appartenir en pleine propriété à la succession, et taxés comme tels. Cette présomption tombe si le démembrement résulte d’une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès, ou d’un démembrement à titre onéreux constaté par acte authentique et évalué selon le barème de l’article 669. En pratique, une donation notariée classique enregistrée dans les délais neutralise ce risque. Le danger concerne surtout les montages improvisés ou les démembrements consentis dans l’urgence.
Les précautions de rédaction
Plusieurs clauses méritent d’être discutées avec le notaire avant la signature. La réversion d’usufruit au profit du conjoint survivant permet de protéger celui-ci sans surcoût immédiat, l’imposition étant reportée. La clause de remploi autorise la vente du bien démembré et le réinvestissement du prix dans un autre actif en conservant le démembrement. L’interdiction d’aliéner protège le donateur d’une revente hâtive par le nu-propriétaire, ce dernier ne pouvant de toute façon pas vendre seul la pleine propriété. Enfin, la répartition conventionnelle des charges peut déroger aux articles 605 et 606 du Code civil, qui laissent l’entretien courant à l’usufruitier et les grosses réparations au nu-propriétaire.
- Réversion d’usufruit : protège le conjoint survivant, avec une taxation différée au second décès.
- Clause de remploi : autorise l’arbitrage du bien tout en maintenant le démembrement sur le nouvel actif.
- Interdiction d’aliéner : sécurise le donateur contre une cession non concertée de la nue-propriété.
- Répartition des charges : évite les conflits ultérieurs sur le financement des travaux lourds.
- Donation-partage : fige les valeurs au jour de l’acte et prévient les contestations entre héritiers.
Lorsque plusieurs enfants sont concernés, la donation de nue-propriété gagne à être intégrée dans une donation-partage. Ce cadre présente un avantage décisif : les biens attribués ne sont pas réévalués au décès du donateur, alors qu’une donation simple est rapportée à la succession pour sa valeur au jour du partage. Sur un bien immobilier détenu vingt ans, la différence peut créer un déséquilibre considérable entre héritiers et nourrir des contentieux. La donation-partage cristallise les valeurs et sécurise durablement l’équité familiale, ce qui en fait le véhicule naturel du démembrement lorsque la fratrie compte plusieurs membres.
Usufruit fiscal et usufruit économique : deux mondes distincts
Une confusion revient constamment dans les questions que nous recevons. Le barème de l’article 669 est un barème fiscal : il ne vaut que pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit, c’est-à-dire les droits de donation et de succession. Il ne s’impose ni aux parties d’une vente, ni au juge civil, ni aux experts chargés d’évaluer un usufruit dans un partage. Lorsqu’un usufruit est cédé à titre onéreux, la valorisation retenue est généralement une valeur économique, calculée par actualisation des flux de revenus futurs sur la durée probable de l’usufruit. Cette approche donne souvent des résultats très différents : sur un bien fortement locatif détenu par un usufruitier de 75 ans, la valeur économique de l’usufruit peut nettement dépasser les 30 % du barème fiscal.
Cette dualité a des conséquences pratiques importantes. Lors d’une vente en démembrement, la répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire relève de la liberté contractuelle : appliquer mécaniquement le barème fiscal peut léser l’une des parties, voire être requalifié en donation indirecte si l’écart est manifeste. À l’inverse, pour l’impôt sur la fortune immobilière, l’article 968 du CGI pose le principe inverse du démembrement : l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Trois exceptions permettent la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669, notamment lorsque l’usufruit résulte de l’application de l’article 757 du Code civil, c’est-à-dire de l’usufruit légal du conjoint survivant.
Fiscalité courante du bien démembré
Une fois le démembrement en place, la vie fiscale du bien obéit à des règles précises qu’il vaut mieux connaître avant de signer. Les revenus fonciers sont déclarés par le seul usufruitier, qui perçoit les loyers et supporte l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux correspondants. Le nu-propriétaire ne déclare rien, puisqu’il n’encaisse aucun revenu. Il conserve cependant une possibilité intéressante : lorsqu’il finance lui-même des travaux de grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil, il peut sous conditions déduire ces dépenses de ses propres revenus fonciers, voire de son revenu global dans la limite du plafond de droit commun si le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs consentie sans charge ni condition.
La taxe foncière incombe au nu-propriétaire au sens strict du droit fiscal, l’article 1400 du CGI désignant le propriétaire, mais l’article 608 du Code civil met à la charge de l’usufruitier les charges annuelles de jouissance, si bien qu’en pratique l’usufruitier la supporte le plus souvent, sauf convention contraire. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due par l’occupant, donc par l’usufruitier. Quant à la plus-value immobilière en cas de vente conjointe du bien, elle est calculée séparément pour chacun : l’usufruitier et le nu-propriétaire déterminent chacun leur prix d’acquisition et bénéficient chacun de leurs propres abattements pour durée de détention, avec l’exonération de résidence principale pour celui qui y habite.
Le conseil de la rédaction
Ne laissez pas le calendrier décider à votre place. Si vous approchez d’un anniversaire qui vous fera basculer dans la tranche d’âge supérieure – 61, 71 ou 81 ans –, chaque mois compte. Prenez rendez-vous chez le notaire suffisamment tôt pour que l’acte puisse être signé avant la date fatidique : la constitution du dossier, l’obtention des pièces d’état civil et la rédaction demandent rarement moins de quatre à six semaines. Vérifiez au passage la date de vos donations antérieures : le délai de rappel fiscal de quinze ans conditionne la reconstitution complète de l’abattement de 100 000 €. Une donation consentie il y a quatorze ans et onze mois ne vous ouvre encore aucun droit nouveau.
Erreurs fréquentes et idées reçues
La première erreur consiste à croire que le démembrement fait disparaître le bien du patrimoine du donateur. Il n’en est rien sur le plan civil : l’usufruit conservé reste un droit réel, saisissable par les créanciers et pris en compte pour l’aide sociale ou la récupération sur succession dans certaines hypothèses. La deuxième erreur porte sur la réversibilité : une donation régulièrement consentie est en principe irrévocable, sauf ingratitude, inexécution des charges ou survenance d’enfant. On ne « reprend » pas une nue-propriété donnée parce que les relations familiales se sont dégradées. La troisième erreur revient à négliger les frais de notaire, qui sont calculés sur la valeur de la nue-propriété transmise et s’ajoutent aux droits de donation.
Une quatrième confusion mérite d’être levée : le barème de l’usufruit n’a rien à voir avec les abattements applicables à l’assurance-vie. Ces deux régimes coexistent et se cumulent, l’assurance-vie relevant de règles autonomes détaillées dans notre article sur le démembrement de la clause bénéficiaire. Enfin, beaucoup de familles surestiment l’économie réalisée en oubliant que les droits de donation restent calculés au barème progressif classique. Pour mesurer précisément le coût de votre projet, appuyez-vous sur les barèmes des droits de succession et de donation 2026, qui restent gelés jusqu’à la fin de l’année 2028.
Questions fréquentes sur le barème de l’usufruit 2026
Le barème de l’usufruit a-t-il changé en 2026 ?
Non. Le tableau de l’article 669 du CGI est inchangé depuis sa refonte de 2004 et aucune disposition de la loi de finances pour 2026 ne l’a modifié. Les tranches restent découpées par périodes de dix ans, de moins de 21 ans à plus de 91 ans, avec une variation de dix points par palier. Des propositions parlementaires reviennent régulièrement pour l’actualiser au regard de l’allongement de l’espérance de vie, ce qui aurait pour effet mécanique de revaloriser l’usufruit et donc d’alléger la fiscalité des donations de nue-propriété. Aucune n’a abouti à ce jour, et le barème doit être considéré comme stable pour l’année en cours.
Quel âge retenir lorsque l’usufruit repose sur deux personnes ?
Lorsqu’un usufruit est réservé conjointement par deux personnes, typiquement un couple qui donne la nue-propriété d’un bien commun, c’est l’âge du plus jeune des deux usufruitiers qui détermine la valorisation. Ce choix se comprend aisément : c’est le survivant qui fixera la durée réelle du démembrement, et statistiquement il s’agit du plus jeune. La règle vaut également en cas de réversion d’usufruit prévue au profit du conjoint. Attention toutefois si le bien est un bien propre de l’un des époux : la donation ne peut alors porter que sur ce bien-là, et la question de l’usufruit conjoint ne se pose pas de la même façon.
Peut-on contester le barème et retenir une valeur économique ?
Pour le calcul des droits de donation et de succession, non : le barème de l’article 669 revêt un caractère impératif et s’impose aux deux parties comme à l’administration. En dehors de ce champ, en revanche, rien n’interdit de retenir une valeur économique. C’est le cas pour une cession d’usufruit à titre onéreux, pour le partage d’une indivision ou pour l’évaluation d’un usufruit dans le cadre d’une opération de cession-acquisition. La prudence commande alors de faire établir une évaluation motivée par un professionnel, car un écart trop important entre le prix pratiqué et la valeur réelle expose à une requalification en libéralité déguisée.
Le nu-propriétaire paie-t-il des droits au décès de l’usufruitier ?
Non, et c’est tout l’intérêt de l’opération. L’article 1133 du CGI exonère expressément la réunion de l’usufruit à la nue-propriété lorsqu’elle intervient par décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans nouvelle taxation, la valeur de l’usufruit n’ayant jamais été transmise fiscalement. Cette exonération est acquise même si le bien a considérablement pris de la valeur depuis la donation initiale. Elle suppose simplement que le démembrement ait été régulièrement constitué et déclaré, et que la présomption de l’article 751 du CGI ne trouve pas à s’appliquer, ce qui suppose une donation antérieure de plus de trois mois au décès.
Faut-il un notaire pour démembrer un bien ?
Pour un bien immobilier, oui, sans exception : la donation d’immeuble est un acte solennel qui doit être reçu en la forme authentique et publié au service de la publicité foncière. Pour des valeurs mobilières ou des sommes d’argent, un démembrement peut techniquement résulter d’un don manuel déclaré, mais l’intervention du notaire reste vivement recommandée, tant pour sécuriser la preuve de la date que pour rédiger les clauses de remploi et de quasi-usufruit. Le coût de l’acte, souvent perçu comme un frein, reste sans commune mesure avec le risque financier d’un montage mal ficelé.
Ce qu’il faut retenir
Le barème de l’usufruit 2026 n’a rien d’une subtilité réservée aux grandes fortunes. Il concerne toutes les familles qui envisagent de transmettre un logement, un portefeuille de titres ou des parts de société civile sans se démunir immédiatement. Sa mécanique par paliers de dix ans en fait un outil dont l’efficacité dépend étroitement du moment choisi : anticiper de quelques années, voire de quelques mois lorsqu’un anniversaire charnière approche, produit un effet fiscal supérieur à bien des optimisations sophistiquées. Combiné à l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, et à l’exonération de la réunion d’usufruit, il constitue le socle de la plupart des stratégies de transmission patrimoniale en France.
Reste que le démembrement engage durablement une famille et modifie l’équilibre des droits sur un bien pendant plusieurs décennies. Le choix du bien à démembrer, la rédaction des clauses, l’articulation avec le régime matrimonial et la protection du conjoint survivant méritent un examen individualisé. Cet article a une vocation strictement informative et ne se substitue pas à un conseil personnalisé : avant toute décision, faites analyser votre situation par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine, qui seul pourra vérifier la cohérence de l’opération avec l’ensemble de votre patrimoine et de vos objectifs familiaux.
Baptiste rédige des articles consacrés à la fiscalité, à l’épargne et aux mécanismes d’optimisation prévus par la réglementation. Son approche repose sur l’analyse des règles fiscales et leur mise en perspective concrète, afin d’aider les lecteurs à mieux appréhender leur situation et leurs obligations.