Droit au logement du conjoint survivant en 2026 : droit temporaire, droit viager et calcul

Au décès d’un époux, la question du logement surgit souvent avant même celle du partage. Le conjoint survivant peut-il rester dans la maison ? Les enfants d’un premier lit peuvent-ils exiger la vente ? Le droit au logement du conjoint survivant apporte une réponse organisée par le Code civil depuis la loi du 3 décembre 2001 : une protection immédiate et automatique pendant douze mois, puis une protection facultative qui peut durer jusqu’au décès. Encore faut-il en connaître les conditions, les délais et les conséquences fiscales. Ce guide détaille le fonctionnement du droit temporaire et du droit viager applicables en 2026, la manière dont leur valeur s’impute sur la part d’héritage, les pièges du logement loué ou détenu en indivision, ainsi que les démarches à accomplir dans l’année qui suit le décès.

Deux protections successives, deux logiques très différentes

Le législateur a construit la protection du logement en deux étages. Le premier étage, appelé droit temporaire au logement, joue immédiatement et sans aucune formalité : pendant un an à compter du décès, le conjoint survivant jouit gratuitement du logement qu’il occupait à titre d’habitation principale, ainsi que du mobilier qui le garnit. Le second étage, le droit viager au logement, prend le relais mais suppose une démarche active du conjoint et n’existe que si plusieurs conditions sont réunies. Confondre les deux est l’erreur la plus fréquente : le droit temporaire est un effet direct du mariage, dont personne ne peut priver le survivant, tandis que le droit viager constitue un véritable droit successoral, que le défunt peut écarter et dont la valeur vient s’imputer sur l’héritage.

Le droit temporaire : douze mois de jouissance gratuite

Prévu par l’article 763 du Code civil, le droit temporaire au logement s’applique de plein droit. Aucune demande, aucun courrier, aucun acte notarié n’est nécessaire : il naît au jour du décès et s’éteint douze mois plus tard. Pendant cette année, le conjoint n’a aucune indemnité d’occupation à verser aux autres héritiers, même si le logement appartenait en propre au défunt et que les enfants en sont désormais nus-propriétaires ou propriétaires indivis. La gratuité est totale et ne s’impute pas sur ses droits successoraux. Le texte va plus loin lorsque le couple était locataire ou lorsque le logement appartenait en indivision au défunt et à un tiers : dans ces situations, la succession rembourse au survivant, au fur et à mesure de leur paiement, les loyers ou l’indemnité d’occupation acquittés pendant l’année.

Le droit viager : rester chez soi jusqu’à la fin

L’article 764 du Code civil offre ensuite au conjoint successible un droit d’habitation sur le logement et un droit d’usage sur le mobilier qui le garnit, et ce jusqu’à son propre décès. Il ne s’agit pas d’un usufruit, mais de droits plus étroits : le titulaire habite le bien, il ne peut en principe ni le vendre, ni le donner, ni en tirer des revenus locatifs, sauf dans un cas particulier examiné plus loin. Ce droit viager n’a rien d’automatique. Le conjoint doit le réclamer dans le délai d’un an suivant le décès, en pratique auprès du notaire chargé de la succession, et sa valeur sera déduite de ce qu’il reçoit par ailleurs dans la succession. C’est donc un arbitrage à poser avec soin, surtout lorsque le patrimoine est modeste et que le logement en constitue l’essentiel.

Tableau comparatif des deux droits

Critère	Droit temporaire (art. 763)	Droit viager (art. 764)
Durée	12 mois à compter du décès	Jusqu’au décès du conjoint survivant
Formalité	Automatique, aucune démarche	Demande obligatoire dans l’année du décès
Nature juridique	Effet direct du mariage	Droit successoral
Le défunt peut-il l’écarter ?	Non, en aucun cas	Oui, par testament authentique
Coût pour le conjoint	Gratuit, sans imputation	Valeur imputée sur la part successorale
Logement loué	Loyers remboursés par la succession	Exclu (le bail prend le relais)
Partenaire de PACS	Oui, mêmes conditions	Non, sauf testament du défunt

Les cinq conditions du droit viager au logement

Le bénéfice du droit viager suppose de réunir plusieurs conditions cumulatives : il suffit qu’une seule fasse défaut pour que le conjoint en soit privé. Le notaire les vérifie au moment du règlement de la succession, mais mieux vaut les anticiper, car certaines peuvent être corrigées du vivant des époux par une donation entre époux ou un aménagement du régime matrimonial.

• Un mariage non dissous au jour du décès. Le concubin et, pour ce droit précis, le partenaire de PACS en sont exclus. Un jugement de divorce définitif fait disparaître la qualité de conjoint successible.
• Une occupation effective à titre d’habitation principale. Le logement doit avoir été réellement habité par le couple au moment du décès. Une résidence secondaire ou un bien occupé par intermittence n’ouvre aucun droit.
• Un logement appartenant aux deux époux ou dépendant totalement de la succession. Un bien détenu en indivision avec un tiers, par exemple un frère du défunt ou les enfants d’une précédente union devenus indivisaires avant le décès, fait tomber le droit viager.
• L’acceptation de la succession. Le conjoint qui renonce, ou qui est déclaré indigne de succéder, perd le bénéfice du droit viager.
• Une manifestation de volonté dans l’année. L’article 765-1 impose au conjoint de faire connaître son choix dans les douze mois du décès, faute de quoi il est réputé y avoir renoncé.

Cette dernière condition mérite une attention particulière. La manifestation de volonté n’est soumise à aucun formalisme légal et la jurisprudence admet qu’elle soit tacite, par exemple lorsque le conjoint continue d’occuper les lieux et le fait acter dans un courrier au notaire. En pratique, la prudence commande un écrit daté, adressé au notaire et aux autres héritiers par lettre recommandée, ou une mention expresse dans un acte de la succession. Le délai d’un an court à compter du décès, et non de l’ouverture du dossier chez le notaire : dans les successions conflictuelles, où les mois défilent avant la première réunion, la forclusion arrive vite. Un conjoint qui hésite entre plusieurs options a tout intérêt à manifester sa volonté par précaution, quitte à négocier ensuite une conversion avec les héritiers.

Comment se calcule la valeur du droit viager ?

Le droit viager n’est pas gratuit au sens successoral du terme : sa valeur s’impute sur les droits que le conjoint recueille dans la succession. Encore faut-il chiffrer un droit d’habitation, ce qui suppose deux étages de calcul. La valeur de l’usufruit est d’abord déterminée selon le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, qui dépend uniquement de l’âge du bénéficiaire. Puis l’article 762 bis du même code fixe la valeur des droits d’usage et d’habitation à 60 % de cette valeur d’usufruit, car ces droits sont moins étendus. Point souvent ignoré : l’administration retient l’âge du conjoint au terme du droit temporaire, soit un an après le décès, ce qui peut faire basculer le calcul dans la tranche d’âge supérieure et réduire mécaniquement la valeur retenue.

Barème applicable en 2026

Âge du conjoint (un an après le décès)	Valeur de l’usufruit (art. 669 CGI)	Valeur du droit d’habitation (60 %)	Exemple pour un bien de 300 000 €
De 51 à 60 ans	50 %	30 %	90 000 €
De 61 à 70 ans	40 %	24 %	72 000 €
De 71 à 80 ans	30 %	18 %	54 000 €
De 81 à 90 ans	20 %	12 %	36 000 €
91 ans et plus	10 %	6 %	18 000 €

Ce barème fiscal s’impose pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit. Entre héritiers, en revanche, rien n’interdit de retenir une valeur économique différente, calculée à partir de l’espérance de vie réelle et de la valeur locative du bien, à condition que tout le monde soit d’accord. Cette valeur économique est souvent supérieure au chiffre fiscal pour un conjoint jeune, et inférieure pour un conjoint très âgé. Si vous souhaitez vérifier la mécanique de l’article 669, notre article consacré au barème de l’usufruit en 2026 détaille le tableau complet et les cas de démembrement les plus courants.

Un exemple chiffré pour fixer les idées

Prenons Martine, 73 ans au moment où s’éteint le droit temporaire. Son époux est décédé en laissant deux enfants issus d’un premier mariage, ce qui limite le choix de Martine à un quart de la succession en pleine propriété. L’actif successoral s’élève à 400 000 €, dont la maison familiale, bien propre du défunt, évaluée à 300 000 €. La part successorale de Martine représente donc 100 000 €. Son droit viager au logement est valorisé à 18 % de 300 000 €, soit 54 000 €. Cette somme s’impute sur ses 100 000 € : Martine conserve son droit d’habiter la maison jusqu’à son décès et reçoit en plus 46 000 € sur les autres actifs de la succession. Les enfants recueillent le solde, avec une maison dont ils ne pourront pas disposer librement avant le décès de leur belle-mère.

Inversons maintenant les proportions. Si l’actif successoral se limitait à la maison de 300 000 €, la part de Martine ne serait que de 75 000 €, soit moins que la valeur de son droit viager. L’article 765 règle ce cas de façon très favorable au conjoint : lorsque la valeur des droits d’habitation et d’usage excède celle de ses droits successoraux, le survivant n’est pas tenu de récompenser la succession pour la différence. Martine conserverait donc l’intégralité de son droit viager sans rien devoir aux enfants, tout en ne recevant plus rien d’autre. C’est précisément ce mécanisme qui rend le droit viager si précieux dans les patrimoines modestes, là où la résidence principale représente la quasi-totalité de l’héritage.

Le droit temporaire au logement est réputé effet direct du mariage et non droit successoral : aucune clause testamentaire ne peut en priver le conjoint survivant.

Ce que le défunt peut décider de son vivant

La marge de manœuvre du défunt est asymétrique. Le droit temporaire est intouchable : même un testament très détaillé, même une donation consentie aux enfants, ne peut empêcher le survivant d’occuper gratuitement le logement pendant douze mois. Le droit viager, en revanche, peut être écarté, mais uniquement par testament authentique, c’est-à-dire reçu par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins. Un testament olographe, rédigé à la main sur papier libre, ne suffit pas : cette exigence de forme, volontairement lourde, garantit que la privation résulte d’une volonté réfléchie et éclairée. Dans les familles recomposées, où les enfants d’un premier lit redoutent de voir la maison immobilisée pendant vingt ans, cette clause est parfois négociée en amont, en contrepartie d’une assurance-vie ou d’une donation au profit du conjoint.

À l’inverse, un époux qui souhaite renforcer la protection de son conjoint dispose de plusieurs leviers complémentaires. La donation entre époux, plus connue sous le nom de donation au dernier vivant, élargit le choix du survivant, notamment en présence d’enfants d’une précédente union. Le legs de l’usufruit du logement, l’attribution préférentielle de la résidence principale ou la clause de préciput dans le contrat de mariage produisent des effets voisins, parfois plus protecteurs que le seul droit viager. Le choix entre ces outils dépend de la composition du patrimoine et de la configuration familiale ; il se prépare avec un notaire, pas dans l’urgence du deuil.

Logement loué, indivision, EHPAD : les situations particulières

La réalité des couples s’accommode mal des catégories juridiques, et le législateur a dû prévoir plusieurs aménagements. Lorsque les époux étaient locataires, le droit viager n’a pas lieu d’être puisqu’il suppose un bien appartenant à la succession, mais le conjoint est protégé autrement : l’article 1751 du Code civil institue une cotitularité du bail sur le logement servant à l’habitation des époux, quel que soit le régime matrimonial et même si un seul a signé le contrat. Au décès, le survivant reste seul titulaire du bail, sans que le bailleur puisse s’y opposer. Il bénéficie en outre du remboursement des loyers par la succession pendant la première année, au titre du droit temporaire.

L’indivision avec un tiers constitue l’obstacle le plus fréquent au droit viager. Si le défunt détenait la maison en indivision avec sa sœur, ou si un premier partage avait déjà attribué des quotes-parts à ses enfants, la condition tenant à un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession n’est pas remplie et le droit viager tombe. Le droit temporaire, lui, subsiste sous la forme d’un remboursement de l’indemnité d’occupation par la succession. Ces sorties d’indivision sont souvent délicates à gérer et nos explications sur l’indivision successorale détaillent les règles de majorité applicables à la vente du bien.

Reste le cas, malheureusement courant, du conjoint qui ne peut plus vivre seul. Le quatrième alinéa de l’article 764 autorise alors le titulaire du droit d’habitation à louer le logement à usage autre que commercial ou agricole, lorsque sa situation fait que ce logement n’est plus adapté à ses besoins, afin de dégager les ressources nécessaires à un nouvel hébergement. Concrètement, un conjoint entrant en établissement peut mettre la maison en location et percevoir les loyers pour financer partiellement sa résidence. C’est une exception notable au principe selon lequel le droit d’habitation ne se loue pas, et elle évite bien des situations de blocage entre le survivant et les nus-propriétaires.

Charges, entretien et fiscalité au quotidien

Habiter un logement sur lequel on ne détient qu’un droit d’usage soulève des questions très concrètes de répartition des charges. Le titulaire du droit d’habitation supporte les dépenses d’entretien courant, les charges de copropriété liées à l’usage, les consommations d’énergie et l’assurance habitation, dans la proportion de ce qu’il occupe. Les grosses réparations, au sens de l’article 606 du Code civil, restent à la charge des propriétaires : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues et murs de soutien. La taxe foncière incombe en principe aux propriétaires, même si beaucoup de familles conviennent d’un partage différent ; l’accord mérite alors d’être écrit pour éviter les contestations ultérieures.

Sur le plan des droits de succession, rappelons que le conjoint survivant est totalement exonéré depuis la loi TEPA de 2007, tout comme le partenaire de PACS dès lors qu’un testament lui attribue des biens. La valorisation du droit viager n’a donc aucune incidence fiscale directe pour lui : elle sert uniquement à répartir les masses entre héritiers. Elle en a une, en revanche, pour les enfants, puisque la valeur de la nue-propriété qu’ils recueillent est diminuée d’autant. Les barèmes des droits de succession et de donation pour 2026 permettent de mesurer l’économie réelle que cette décote représente pour eux.

Convertir le droit viager en rente ou en capital

Le droit viager peut se révéler inconfortable pour tout le monde : le conjoint occupe une maison trop grande et coûteuse à entretenir, les enfants attendent une liquidité qui ne viendra pas avant des années. L’article 766 du Code civil ouvre une porte de sortie négociée : le conjoint successible et les héritiers peuvent, par convention, convertir les droits d’habitation et d’usage en une rente viagère ou en un capital. La conversion suppose un accord de toutes les parties, y compris du conjoint lui-même ; aucun héritier ne peut l’imposer unilatéralement, et le juge ne peut pas davantage l’ordonner, contrairement à ce qui existe pour l’usufruit légal du conjoint. Si l’un des héritiers est mineur ou protégé, l’autorisation du juge des tutelles sera nécessaire pour valider l’opération.

En pratique, la conversion s’organise le plus souvent autour d’une vente du bien : le prix est réparti entre le conjoint, à hauteur de la valeur de son droit, et les héritiers pour le reste, ce qui permet au survivant d’acquérir un logement plus adapté. Le calcul de la quote-part revenant au conjoint reprend en général le barème fiscal, corrigé par une valeur économique lorsque l’écart paraît excessif. Attention toutefois : la conversion en capital fait perdre définitivement le droit de rester dans les lieux. Elle ne se signe pas sans avoir chiffré, projections à l’appui, ce que coûtera le futur logement et pendant combien d’années.

Et le partenaire de PACS ou le concubin ?

Le partenaire lié par un PACS bénéficie du droit temporaire au logement dans les mêmes conditions que le conjoint marié, grâce au renvoi opéré par l’article 515-6 du Code civil. Douze mois de jouissance gratuite, donc, y compris le remboursement des loyers si le couple était locataire. En revanche, aucun droit viager ne lui est reconnu par la loi, et il n’est pas héritier : sans testament, il ne reçoit rien. Le partenaire souhaitant sécuriser son logement doit donc combiner un testament, souvent un legs de l’usufruit ou du droit d’habitation sur la résidence principale, avec le respect de la réserve héréditaire des enfants du défunt. Le concubin, lui, ne dispose même pas du droit temporaire et se trouve dans la situation la plus fragile.

Ces montages se heurtent vite à la question de la quotité disponible, c’est-à-dire de la fraction du patrimoine dont on peut disposer librement. Avec un enfant, elle représente la moitié de la succession, un tiers avec deux enfants, un quart au-delà. Notre dossier sur les héritiers réservataires et la quotité disponible précise ces plafonds, indispensables pour savoir jusqu’où un testament peut aller sans risquer une action en réduction.

Les démarches à accomplir, dans l’ordre

Le calendrier de la première année est chargé et les délais se chevauchent. La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci est survenu en France, alors que la décision sur le logement dispose de douze mois. Il est donc fréquent que le conjoint doive se prononcer avant d’avoir une vision complète du patrimoine. Anticiper reste la meilleure protection, en réclamant très tôt au notaire un état estimatif de l’actif et une simulation des différentes options. Nos explications sur la déclaration de succession en 2026 rappellent les formulaires à utiliser et les pénalités encourues en cas de retard.

• Dans les jours qui suivent le décès : rassemblez le titre de propriété du logement, le contrat de mariage éventuel, les derniers avis de taxe foncière et l’attestation d’assurance habitation.
• Dans les premières semaines : demandez au notaire d’interroger le fichier central des dispositions de dernières volontés, afin de savoir si un testament authentique vous prive du droit viager.
• Avant six mois : arrêtez votre choix entre l’usufruit total et le quart en pleine propriété lorsque cette option vous est ouverte, car elle conditionne la valeur de votre part successorale.
• Avant douze mois : notifiez par écrit votre volonté de bénéficier du droit viager, ou faites acter votre renonciation en contrepartie d’une compensation négociée.
• Ensuite : faites établir un inventaire du mobilier garnissant le logement, sur lequel porte votre droit d’usage, pour éviter toute contestation ultérieure.

Le choix entre l’usufruit de la totalité des biens et le quart en pleine propriété mérite un examen séparé, car il n’est ouvert qu’en présence d’enfants communs et il interagit directement avec le droit viager. Un conjoint qui opte pour l’usufruit universel dispose déjà du droit de jouir du logement : réclamer en plus le droit viager n’apporte alors aucun avantage supplémentaire. Nous détaillons cet arbitrage dans notre analyse de l’option du conjoint survivant, avec des simulations selon l’âge et la composition du patrimoine.

Questions fréquentes

Le droit temporaire au logement est-il vraiment automatique ?

Oui. Il naît au jour du décès sans aucune formalité et ne peut être écarté ni par testament, ni par une donation antérieure, ni par un accord entre héritiers. Sa seule condition tient à l’occupation effective du logement à titre d’habitation principale au moment du décès. Si les autres héritiers vous réclament une indemnité d’occupation pendant cette première année, ils commettent une erreur : rien n’est dû.

Que se passe-t-il si je ne dis rien pendant un an ?

Le silence gardé pendant douze mois vaut renonciation au droit viager. Vous conservez vos droits successoraux classiques, mais vous perdez la possibilité d’imposer votre maintien dans les lieux. Une occupation continue du logement peut certes constituer une manifestation tacite de volonté, encore faut-il pouvoir la prouver en cas de litige. L’écrit reste la seule sécurité.

Mes beaux-enfants peuvent-ils me forcer à vendre la maison ?

Non, si votre droit viager est valablement constitué. Ils peuvent vendre la nue-propriété du bien, mais l’acquéreur achetera un logement occupé et devra respecter votre droit jusqu’à votre décès, ce qui explique la décote importante appliquée dans ce type de vente. Une sortie amiable, par conversion en capital, est souvent préférable pour tout le monde.

Puis-je louer le logement si j’entre en établissement ?

Oui, lorsque le logement n’est plus adapté à vos besoins, l’article 764 vous autorise à le donner en location à usage d’habitation afin de financer un nouvel hébergement. Cette faculté est encadrée : la location commerciale ou agricole reste interdite, et la motivation liée à votre situation personnelle doit être réelle.

Le droit viager s’applique-t-il à une résidence secondaire ?

Non. Seul le logement occupé à titre d’habitation principale au jour du décès ouvre droit à la protection, qu’elle soit temporaire ou viagère. Pour protéger le conjoint sur un second bien, il faut recourir à d’autres outils : legs d’usufruit, donation entre époux ou clause du contrat de mariage.

À retenir

Le droit au logement du conjoint survivant repose sur un équilibre subtil : une protection inconditionnelle de douze mois, puis une protection durable mais conditionnelle, chiffrée et imputable sur l’héritage. Les points de vigilance sont peu nombreux mais décisifs : vérifier qu’aucun testament authentique n’écarte le droit viager, s’assurer que le logement dépend bien entièrement de la succession, manifester sa volonté par écrit avant l’expiration du délai d’un an et comparer la valeur du droit à celle de la part successorale avant de trancher. Anticiper ces questions du vivant des deux époux, avec une donation entre époux ou une clause adaptée, reste infiniment plus efficace que de les découvrir dans les semaines qui suivent un décès.

Cet article a une vocation informative et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les règles successorales varient selon la composition de votre famille, votre régime matrimonial et la nature de vos biens : rapprochez-vous d’un notaire ou d’un conseil en gestion de patrimoine avant toute décision.