La loi Le Meur a profondément rebattu les cartes de la fiscalité du meublé de tourisme. Adoptée le 19 novembre 2024, elle poursuit un double objectif : donner aux communes de nouveaux outils pour réguler les locations de courte durée de type Airbnb, et rapprocher le traitement fiscal de ces logements de celui de la location nue. Pour les propriétaires, deux évolutions majeures s’imposent désormais. D’un côté, la baisse sensible des abattements du régime micro-BIC. De l’autre, et c’est le changement le plus lourd de conséquences, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable au moment de la revente. Cet article fait le point, chiffres à l’appui, sur ce qui change réellement en 2026 et sur les arbitrages patrimoniaux à anticiper avant de vendre ou d’investir.
La loi Le Meur, de quoi parle-t-on exactement ?
Portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Son adoption répond à une préoccupation devenue centrale dans de nombreuses villes et zones littorales : la raréfaction des logements disponibles à l’année, sous l’effet du développement massif des locations saisonnières. Le texte combine deux volets. Un volet d’urbanisme et de régulation, qui muscle les pouvoirs des maires face à la prolifération des locations de courte durée. Et un volet fiscal, qui réduit l’avantage dont bénéficiaient les loueurs de meublés touristiques et aligne progressivement leur imposition sur celle des autres bailleurs. Comprendre ces deux dimensions est indispensable pour piloter sereinement un investissement locatif meublé.
Il faut rappeler que la fiscalité du meublé, qu’il soit de tourisme ou de longue durée, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Cette particularité ouvrait deux régimes possibles : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire censé couvrir les charges, et le régime réel, qui permet de déduire les charges effectives ainsi que l’amortissement du bien. C’est précisément cet amortissement, longtemps perçu comme le grand atout du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), que la loi vient encadrer. Pour approfondir les règles générales, vous pouvez consulter notre guide sur la location meublée et ses règles en 2026.
Le régime micro-BIC du meublé de tourisme bouleversé
Le premier changement, applicable dès l’imposition des revenus 2025, concerne les loueurs qui déclarent au micro-BIC. Ce régime simplifié applique un abattement forfaitaire sur les recettes locatives : le propriétaire n’est imposé que sur une fraction de ses loyers, sans avoir à justifier ses charges. La loi Le Meur a réduit à la fois le taux de cet abattement et le plafond de chiffre d’affaires en deçà duquel le régime reste accessible. La distinction entre meublé de tourisme classé et non classé devient déterminante, car les deux catégories ne subissent pas le même sort. Le tableau ci-dessous récapitule la situation avant et après la réforme.
| Type de location | Avant la loi Le Meur | Depuis la loi Le Meur |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | Abattement 50 % — plafond 77 700 € | Abattement 30 % — plafond 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | Abattement 71 % — plafond 188 700 € | Abattement 50 % — plafond 77 700 € |
| Location meublée classique (longue durée) | Abattement 50 % — plafond 77 700 € | Inchangé : 50 % — plafond 77 700 € |
Le meublé de tourisme non classé, grand perdant de la réforme
Pour un logement non classé, l’abattement chute de 50 % à 30 % et le plafond s’effondre de 77 700 € à seulement 15 000 € de recettes annuelles. Concrètement, un propriétaire qui encaisse 12 000 € de loyers Airbnb sur un studio non classé sera désormais imposé sur 8 400 € (70 % de 12 000 €), contre 6 000 € auparavant. L’écart d’assiette est considérable, d’autant que ces revenus supportent aussi les prélèvements sociaux de 17,2 %. Au-delà de 15 000 € de recettes, et après deux années consécutives de dépassement, le passage au régime réel devient obligatoire. Beaucoup de loueurs occasionnels vont ainsi basculer dans une comptabilité plus lourde, ou revoir leur stratégie de location.
Le meublé classé mieux traité, mais moins qu’avant
Faire classer son meublé de tourisme, une démarche volontaire auprès d’un organisme agréé, reste fiscalement intéressant. L’abattement demeure supérieur à celui du non classé, à 50 %, et le plafond s’établit à 77 700 €. Mais là encore, la loi a rogné l’avantage : avant la réforme, un meublé classé profitait d’un abattement de 71 % et d’un plafond de 188 700 €. Le classement conserve donc son intérêt, notamment pour les biens à forte rentabilité saisonnière, mais il n’offre plus l’optimisation quasi totale d’autrefois. Cette évolution invite chaque loueur à comparer précisément le micro-BIC et le régime réel, car ce dernier peut désormais s’avérer plus avantageux dès que les charges et l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire.
En resserrant les abattements du micro-BIC, le législateur envoie un signal clair : la location de courte durée ne doit plus bénéficier d’un régime fiscal nettement plus favorable que la location nue à l’année.
La réintégration des amortissements dans la plus-value : le vrai tournant
C’est la mesure la plus structurante de la loi Le Meur, et elle concerne le régime réel. Jusqu’en 2024, un loueur en meublé non professionnel pouvait déduire chaque année l’amortissement de son bien de ses résultats imposables, ce qui réduisait, voire annulait, son imposition sur les loyers. Et, avantage supplémentaire, ces amortissements n’étaient pas repris lors de la revente : la plus-value se calculait sur le prix d’achat d’origine, comme pour n’importe quel particulier. Ce double bénéfice, déduire l’amortissement sans jamais le rendre, faisait du LMNP au réel l’un des dispositifs les plus attractifs du marché. La loi met fin à cette singularité pour les cessions réalisées à compter de 2025.
Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location viennent, à la revente, diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente du montant des amortissements pratiqués. Prenons un exemple concret : un appartement acheté 250 000 €, revendu 430 000 €, après 45 000 € d’amortissements déduits au fil des années. Avant la réforme, la plus-value imposable était de 180 000 € (430 000 − 250 000). Depuis la loi Le Meur, on réintègre les 45 000 € : la base devient 430 000 − (250 000 − 45 000) = 225 000 €. Le supplément d’impôt et de prélèvements sociaux se calcule donc sur 45 000 € de plus-value additionnelle.
Qui est concerné, qui ne l’est pas
La réintégration ne vise que les loueurs imposés au régime réel, seuls à pratiquer l’amortissement. Les propriétaires au micro-BIC, qui n’amortissent pas leur bien, échappent totalement à cette reprise : leur plus-value continue de se calculer classiquement sur le prix d’achat. La résidence principale reste par ailleurs exonérée, comme pour toute cession. Enfin, certains amortissements sont expressément exclus de la réintégration : ceux correspondant à des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Ces travaux restent pris en compte dans le prix d’acquisition et ne viennent donc pas gonfler la plus-value. Cette nuance est importante, car elle préserve les investisseurs qui ont réellement rénové leur bien plutôt que d’amortir un simple achat. Notre article dédié aux amortissements en plus-value dès 2026 détaille ces cas particuliers.
Micro-BIC ou régime réel : l’arbitrage à refaire
Avec la baisse des abattements, la comparaison entre micro-BIC et régime réel doit être reprise de zéro. Le micro-BIC séduit par sa simplicité : aucune comptabilité détaillée, un abattement forfaitaire appliqué automatiquement sur les recettes. Mais lorsque cet abattement tombe à 30 % pour un meublé non classé, il ne couvre souvent plus les charges réelles du logement, surtout en présence d’un emprunt. Le régime réel permet alors de déduire l’intégralité des charges : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, sans oublier l’amortissement du bien et du mobilier. Pour de nombreux propriétaires, il devient le régime le plus avantageux dès que les charges dépassent l’abattement forfaitaire, situation fréquente dès les premières années d’un investissement financé à crédit.
Le choix ne doit toutefois plus se faire sur la seule imposition annuelle. La réintégration des amortissements change la donne : opter pour le réel, c’est accepter de déduire l’amortissement aujourd’hui mais de le voir majorer la plus-value demain. L’équation dépend donc de l’horizon de détention, du taux marginal d’imposition du foyer et du montant des charges déductibles. Un investisseur qui conserve son bien plus de vingt ans neutralisera une large part de la plus-value grâce aux abattements pour durée de détention, tandis qu’un profil plus court terme subira de plein fouet la reprise. Refaire ce calcul, idéalement avec un expert-comptable, est aujourd’hui la première étape de toute stratégie patrimoniale en meublé.
Comment se calcule la plus-value immobilière en 2026 ?
Pour mesurer l’impact réel de la réforme, il faut maîtriser le mécanisme de la plus-value immobilière des particuliers. La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, majoré des frais d’achat et de certains travaux. Sur cette base s’appliquent des abattements pour durée de détention, qui diffèrent selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux. L’imposition finale combine 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 % avant abattements. Le tableau suivant récapitule le rythme des abattements applicables en 2026.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Déjà exonéré | 9 % par an |
| À partir de 30 ans | Exonéré | Exonération totale |
L’exonération est donc totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, mais il faut patienter 30 ans pour effacer les prélèvements sociaux. À cela s’ajoute une surtaxe sur les plus-values élevées : au-delà de 50 000 € de plus-value imposable après abattement, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique selon un barème progressif. Un vendeur pressé, détenant son meublé depuis peu, cumule ainsi une plus-value augmentée des amortissements réintégrés, un abattement quasi nul et, potentiellement, cette surtaxe. Pour maîtriser chaque étape du calcul, notre guide sur le calcul de la plus-value immobilière en 4 étapes reste une référence utile.
Les mesures anti-Airbnb à l’échelle locale
Au-delà de la fiscalité, la loi Le Meur renforce considérablement les pouvoirs des communes pour encadrer les locations de courte durée. L’objectif affiché est de protéger l’offre de logements à l’année dans les zones tendues, où les meublés touristiques concurrencent directement la location résidentielle. Les maires disposent désormais d’un arsenal élargi, qu’ils peuvent activer selon les réalités de leur territoire. Voici les principales mesures que tout propriétaire doit connaître avant de se lancer ou de poursuivre son activité de location saisonnière.
- Numéro d’enregistrement généralisé : les communes peuvent instaurer une déclaration préalable avec enregistrement obligatoire pour tout meublé de tourisme, y compris les résidences secondaires.
- Durée de location de la résidence principale : le plafond national de 120 jours par an peut être abaissé jusqu’à 90 jours par décision du conseil municipal.
- Diagnostic de performance énergétique : les passoires thermiques sont progressivement exclues, avec l’interdiction des logements classés G, puis F et E selon un calendrier échelonné jusqu’en 2034.
- Changement d’usage et quotas : les communes peuvent définir des quotas de meublés de tourisme et instaurer des autorisations de changement d’usage dans certains quartiers.
- Copropriétés : le règlement peut plus facilement interdire la location de courte durée, renforçant le poids des décisions collectives.
Le conseil de la rédaction. Avant toute décision, réalisez une simulation comparant le micro-BIC et le régime réel sur votre situation précise, en intégrant l’amortissement mais aussi son coût futur lors de la revente. Si vous détenez un meublé de tourisme au réel et envisagez de vendre à moyen terme, chiffrez l’impact de la réintégration des amortissements : dans certains cas, décaler la vente pour bénéficier d’un abattement pour durée de détention plus élevé change radicalement l’équation. Enfin, renseignez-vous en mairie sur les règles locales, qui peuvent restreindre fortement votre projet.
Faut-il encore investir en meublé de tourisme ?
La réforme ne signe pas la fin de l’investissement en meublé de tourisme, mais elle en modifie profondément l’équilibre. Le meublé classé conserve un abattement de 50 % au micro-BIC, ce qui reste supérieur à la location nue au micro-foncier (30 %). Le régime réel garde tout son intérêt pour les biens fortement chargés en travaux ou en intérêts d’emprunt, à condition d’anticiper la reprise des amortissements à la sortie. La vraie question devient celle de l’horizon de détention : plus la revente est lointaine, plus les abattements pour durée de détention viennent atténuer la plus-value gonflée par les amortissements. À l’inverse, une stratégie de revente rapide devient nettement moins rentable qu’auparavant.
Chaque projet mérite donc une analyse sur mesure, croisant la rentabilité locative annuelle, la fiscalité des loyers et la fiscalité de sortie. Le choix entre location nue et location meublée, entre courte et longue durée, ne peut plus se faire sur le seul argument de l’amortissement non repris. Pour élargir la réflexion, notre comparatif entre location vide ou meublée aide à trancher selon votre profil et vos objectifs patrimoniaux.
Questions fréquentes sur la loi Le Meur
La réintégration des amortissements s’applique-t-elle au micro-BIC ?
Non. Seuls les loueurs imposés au régime réel pratiquent l’amortissement du bien. Les propriétaires au micro-BIC ne sont donc pas concernés par la réintégration : leur plus-value continue de se calculer sur le prix d’acquisition d’origine, sans reprise des amortissements.
Mon meublé de tourisme classé perd-il tout intérêt ?
Non. Le classement conserve un abattement de 50 % au micro-BIC et un plafond de 77 700 €, nettement plus favorable que le non classé (30 % et 15 000 €). Le classement reste donc pertinent, notamment pour les biens à forte rentabilité saisonnière.
À partir de quand ces règles s’appliquent-elles ?
La baisse des abattements micro-BIC s’applique dès l’imposition des revenus 2025. La réintégration des amortissements concerne les cessions réalisées à compter de 2025. Les mesures locales, elles, dépendent des décisions prises par chaque commune.
Les travaux sont-ils réintégrés dans la plus-value ?
Non. Les amortissements correspondant à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont exclus de la réintégration. Ces travaux restent intégrés au prix d’acquisition et ne viennent donc pas augmenter la plus-value imposable.
En résumé
La loi Le Meur marque un tournant pour le meublé de tourisme : abattements micro-BIC réduits, plafonds abaissés, amortissements réintégrés dans la plus-value et pouvoirs locaux renforcés. Ces changements ne condamnent pas l’investissement locatif meublé, mais imposent une approche beaucoup plus fine, attentive à la fois à la fiscalité annuelle et à la fiscalité de sortie. Avant toute décision, une simulation personnalisée s’impose. Cet article a une vocation strictement informative et ne remplace pas un conseil personnalisé adapté à votre situation : n’hésitez pas à consulter un professionnel du patrimoine ou un expert-comptable avant d’arbitrer.
Baptiste rédige des articles consacrés à la fiscalité, à l’épargne et aux mécanismes d’optimisation prévus par la réglementation. Son approche repose sur l’analyse des règles fiscales et leur mise en perspective concrète, afin d’aider les lecteurs à mieux appréhender leur situation et leurs obligations.