Depuis le 15 février 2025, un dispositif inédit autorise une donation de 100 000 € à ses enfants ou petits-enfants en totale exonération de droits, à la condition d’affecter cette somme à un projet immobilier bien précis. Issue de la loi de finances pour 2025 et codifiée à l’article 790 A bis du Code général des impôts, cette exonération temporaire vient s’ajouter aux abattements classiques que connaissent déjà les familles. Son objectif est double : soutenir l’accession à la propriété et encourager la rénovation énergétique des logements, tout en facilitant la transmission anticipée du patrimoine vers les jeunes générations. Encore faut-il en maîtriser les règles exactes, car elles sont plus exigeantes qu’il n’y paraît. Qui peut donner, qui peut recevoir, dans quel délai, pour quel type de bien et comment cumuler ce coup de pouce avec les autres exonérations ? Voici le mode d’emploi détaillé pour 2026.
Comprendre la nouvelle exonération de 100 000 € (article 790 A bis)
La mesure repose sur une logique simple : l’État renonce aux droits de donation lorsque l’argent transmis sert immédiatement à se loger ou à améliorer la performance énergétique d’un logement. Concrètement, un parent ou un grand-parent peut remettre une somme d’argent à un descendant, qui devra l’employer dans un cadre strictement encadré. L’exonération ne porte que sur des dons de sommes d’argent : virements, chèques, remises d’espèces ou mandats. Les donations d’un bien immobilier déjà détenu, de titres ou d’objets ne sont pas concernées par ce dispositif particulier. Il s’agit donc d’un outil de transmission de liquidités, pensé pour accompagner un projet concret du bénéficiaire. La fenêtre de tir est limitée dans le temps, ce qui en fait une opportunité à saisir avant son extinction programmée.
Une fenêtre ouverte du 15 février 2025 au 31 décembre 2026
Le législateur a borné le dispositif dans le temps. Seuls les dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 ouvrent droit à l’exonération. Passé cette date, sauf prorogation décidée par une future loi de finances, le mécanisme prendra fin. Cette durée limitée s’explique par la finalité conjoncturelle de la mesure : relancer la construction de logements neufs et accélérer les travaux d’amélioration énergétique dans un contexte de marché immobilier tendu. Pour les familles qui envisageaient déjà d’aider un enfant à acheter ou à rénover, l’horizon de fin 2026 constitue donc un calendrier à intégrer dès maintenant dans la réflexion patrimoniale. Anticiper permet d’éviter la précipitation, car le respect scrupuleux des conditions reste indispensable pour sécuriser l’avantage fiscal.
Qui peut donner et qui peut recevoir ?
Le cercle des donateurs et des bénéficiaires est encadré. Le donateur peut être un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent. Le bénéficiaire doit être un descendant en ligne directe : un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. Lorsque le donateur n’a pas de descendance, la loi autorise la transmission à un neveu ou à une nièce. Contrairement au don familial de sommes d’argent classique, aucune condition d’âge n’est imposée au donateur pour ce dispositif précis, et le bénéficiaire n’a pas besoin d’être majeur. Cette souplesse élargit sensiblement le champ des familles concernées. En revanche, le lien de parenté doit être réel et justifiable : un don à un tiers, à un ami ou à un concubin n’entre pas dans le périmètre de l’exonération de l’article 790 A bis.
Les plafonds : 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire
L’exonération est plafonnée à deux niveaux. D’une part, chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € en franchise de droits à un même bénéficiaire. D’autre part, un même bénéficiaire ne peut recevoir, tous donateurs confondus, plus de 300 000 € exonérés au titre de ce dispositif. Autrement dit, un enfant peut recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € d’un grand-parent, atteignant ainsi le plafond global de 300 000 €. Cette architecture permet de mobiliser plusieurs membres de la famille autour d’un même projet immobilier, ce qui s’avère particulièrement utile pour financer une première acquisition dans les zones où les prix restent élevés. Le respect de ces deux plafonds conditionne l’exonération : tout dépassement redevient taxable selon le barème de droit commun.
À quelles conditions la somme doit-elle être utilisée ?
C’est le cœur du dispositif et la source de la plupart des erreurs. L’argent donné ne peut pas être placé librement : il doit être affecté à un emploi précis, dans un délai court. Le bénéficiaire dispose au maximum jusqu’au dernier jour du sixième mois suivant le versement pour utiliser les fonds. Deux usages seulement sont admis : l’achat d’un logement neuf destiné à l’habitation, ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire. Toute autre utilisation, même temporaire, fait perdre l’exonération. Il est donc vivement conseillé de conserver l’ensemble des justificatifs (actes notariés, factures, relevés bancaires) afin de pouvoir démontrer, en cas de contrôle, que la somme a bien servi à l’objet prévu par la loi.
Achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement
Première option : acquérir un logement neuf. La notion de neuf est entendue strictement par l’administration. Sont éligibles les logements jamais habités et jamais utilisés, qu’il s’agisse d’une acquisition auprès d’un promoteur ou d’un achat en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire sur plan. L’acquisition d’un logement ancien, même entièrement rénové, n’ouvre pas droit à l’exonération au titre de cet usage. Le logement doit ensuite respecter une affectation précise pendant cinq ans, sur laquelle nous revenons plus loin. Pour les familles qui hésitent entre transmettre un bien existant et aider à l’achat d’un logement neuf, ce paramètre est déterminant. Vous pouvez d’ailleurs comparer les stratégies dans notre dossier consacré à l’achat d’un bien neuf pour réduire la succession.
Travaux de rénovation énergétique
Seconde option : financer des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire. Les travaux visés sont ceux éligibles au dispositif MaPrimeRénov’, ce qui recouvre notamment l’isolation, le changement de système de chauffage pour un équipement plus performant, la ventilation ou encore l’installation d’équipements utilisant une énergie renouvelable. Le logement rénové doit être détenu par le bénéficiaire et constituer sa résidence principale. Attention, l’administration fiscale a précisé que les sommes ne peuvent pas servir à payer une prestation déjà financée par une aide publique pour la même dépense, afin d’éviter un double avantage. Là encore, la conservation des devis et des factures détaillées est indispensable. Ce volet rénovation séduit les familles dont les enfants sont déjà propriétaires et souhaitent améliorer le confort et la valeur de leur logement tout en réduisant leur facture énergétique.
L’obligation de conservation pendant cinq ans
L’exonération n’est définitivement acquise que si le bien financé respecte son affectation pendant cinq ans. Pour un achat, le logement doit être conservé et affecté à la résidence principale durant cette période. La loi admet aussi que le bien soit loué, à condition qu’il constitue la résidence principale du locataire ; en revanche, une location saisonnière ou une utilisation en résidence secondaire fait tomber l’avantage. Si le bénéficiaire revend ou détourne le bien de son usage avant le terme des cinq ans, l’exonération peut être remise en cause et les droits réclamés. Cette contrainte de durée mérite d’être anticipée, notamment pour les jeunes actifs susceptibles de connaître une mobilité professionnelle. Mieux vaut intégrer ce paramètre dès l’origine du projet pour éviter une mauvaise surprise fiscale quelques années plus tard.
Ne pas confondre avec les autres dispositifs de donation
La nouveauté de l’article 790 A bis ne remplace aucun des dispositifs existants : elle s’y ajoute. Pour bien transmettre, il faut donc distinguer trois mécanismes complémentaires. Le premier est l’abattement classique en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans (article 779). Le deuxième est le don familial de sommes d’argent de 31 865 €, parfois appelé « don Sarkozy » (article 790 G). Le troisième est précisément la nouvelle exonération temporaire de 100 000 € affectée à l’immobilier. Chacun obéit à ses propres conditions, comme le résume le tableau ci-dessous. Pour approfondir les règles générales applicables aux transmissions, consultez notre article sur les barèmes des droits de succession et de donation pour 2026.
| Dispositif | Montant exonéré | Conditions principales | Renouvellement |
|---|---|---|---|
| Abattement en ligne directe (art. 779) | 100 000 € par parent et par enfant | Tout type de bien ; aucune affectation imposée | Tous les 15 ans |
| Don familial de sommes d’argent (art. 790 G) | 31 865 € par bénéficiaire | Donateur de moins de 80 ans ; bénéficiaire majeur ou émancipé | Tous les 15 ans |
| Exonération temporaire (art. 790 A bis) | 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire | Somme d’argent affectée à un logement neuf ou à des travaux énergétiques sous 6 mois | Dispositif limité au 31/12/2026 |
Combien pouvez-vous réellement transmettre en franchise d’impôt ?
L’intérêt majeur du nouveau dispositif réside dans son cumul avec les autres exonérations. Puisque les trois mécanismes obéissent à des fondements juridiques distincts, ils peuvent en principe se superposer pour une même transmission, sous réserve de respecter les conditions de chacun. Un parent de moins de 80 ans peut ainsi mobiliser, pour un même enfant majeur, l’abattement de 100 000 €, le don familial de 31 865 € et la nouvelle exonération de 100 000 €, soit un total de 231 865 € transmis sans le moindre droit. Sur un couple de parents, l’effet de levier est considérable. Le tableau suivant illustre la capacité de transmission selon la configuration familiale retenue. Ces montants restent toutefois théoriques : ils supposent que chaque condition soit individuellement satisfaite, notamment l’affectation immobilière propre à l’article 790 A bis.
| Configuration | Abattement 779 | Don familial 790 G | Exonération 790 A bis | Total exonéré |
|---|---|---|---|---|
| Un parent vers un enfant | 100 000 € | 31 865 € | 100 000 € | 231 865 € |
| Deux parents vers un enfant | 200 000 € | 63 730 € | 200 000 € | 463 730 € |
| Plafond global 790 A bis par bénéficiaire | — | — | 300 000 € | jusqu’à 300 000 € au seul titre du 790 A bis |
Bien utilisé, le cumul des abattements permet à une famille de transmettre plusieurs centaines de milliers d’euros sans droits, à condition de respecter scrupuleusement la finalité immobilière imposée par la loi.
Le barème des droits de donation en ligne directe
Au-delà des abattements, il est utile de connaître le barème applicable lorsque la transmission excède les sommes exonérées. En ligne directe, c’est-à-dire entre parents et enfants, les droits se calculent par tranches après application de l’abattement. Le taux part de 5 % pour les premiers milliers d’euros et grimpe progressivement jusqu’à 45 % pour la fraction supérieure à 1 805 677 €. Ce barème, fixé à l’article 777 du Code général des impôts, s’applique aussi bien aux donations qu’aux successions en ligne directe. Comprendre ces tranches aide à mesurer l’économie réalisée grâce aux exonérations : chaque euro transmis en franchise est un euro qui échappe à une taxation pouvant atteindre des taux élevés sur les patrimoines importants. Voici les principales tranches retenues pour 2026.
- Jusqu’à 8 072 € : taux de 5 %.
- De 8 072 € à 12 109 € : taux de 10 %.
- De 12 109 € à 15 932 € : taux de 15 %.
- De 15 932 € à 552 324 € : taux de 20 %.
- De 552 324 € à 902 838 € : taux de 30 %.
- De 902 838 € à 1 805 677 € : taux de 40 %.
- Au-delà de 1 805 677 € : taux de 45 %.
Comment déclarer la donation ?
Même exonérée, une donation doit être déclarée. C’est une étape impérative pour bénéficier de l’avantage et pour faire courir le délai de quinze ans applicable aux abattements rechargeables. Deux situations se présentent. Lorsque le don est constaté par un acte, qu’il soit notarié ou sous seing privé, cet acte doit être enregistré auprès du service des impôts compétent dans un délai d’un mois. Lorsqu’il s’agit d’un don manuel sans acte, le bénéficiaire doit déposer le formulaire n° 2735-SD dans le même délai d’un mois suivant le don, directement depuis son espace personnel sur le site impots.gouv.fr ou auprès du service de l’enregistrement. Pour une vue détaillée de la marche à suivre, reportez-vous à notre guide pratique : comment déclarer un don manuel.
La rédaction de l’acte mérite une attention particulière lorsque les sommes sont importantes ou que la famille compte plusieurs enfants. Une transmission mal organisée peut en effet créer des déséquilibres au moment de la succession. Pour répartir équitablement le patrimoine entre les héritiers et figer la valeur des biens transmis, la donation-partage constitue souvent un outil pertinent, qui peut se combiner avec les exonérations évoquées ici. L’accompagnement d’un notaire reste recommandé dès lors que les montants sont élevés ou que la situation familiale présente une complexité particulière, comme une famille recomposée ou la présence d’enfants mineurs.
Le conseil de la rédaction
Ne déclenchez jamais le don avant d’avoir verrouillé le projet immobilier du bénéficiaire. Le délai de six mois pour employer les fonds est court et la perte de l’exonération en cas de retard est définitive. L’ordre idéal consiste à signer d’abord le compromis ou le devis de travaux, puis à effectuer le virement, et enfin à déposer la déclaration dans le mois qui suit. Conservez précieusement chaque justificatif pendant au moins six ans : c’est votre meilleure protection en cas de contrôle.
Questions fréquentes
Peut-on cumuler la nouvelle exonération avec l’abattement de 100 000 € ?
Oui. L’exonération temporaire de l’article 790 A bis se cumule avec l’abattement classique de 100 000 € par parent et par enfant, ainsi qu’avec le don familial de 31 865 €. Ces dispositifs reposent sur des bases juridiques différentes et n’épuisent pas les mêmes plafonds. Un parent peut donc, pour un même enfant, transmettre jusqu’à 231 865 € en franchise totale de droits, à condition de respecter individuellement chacune des conditions, notamment l’affectation immobilière exigée pour la part relevant du nouveau dispositif.
Le logement financé peut-il être mis en location ?
Oui, mais sous conditions. Si le bénéficiaire choisit de louer le logement acquis grâce au don, le bien doit constituer la résidence principale du locataire pendant la durée de conservation de cinq ans. Une location meublée touristique ou un usage en résidence secondaire ne remplit pas cette exigence et fait perdre l’exonération. Cette tolérance permet néanmoins d’envisager un investissement locatif familial, à condition de retenir une location nue ou meublée à usage de résidence principale du locataire.
Que se passe-t-il si le bien est revendu avant cinq ans ?
La revente ou le changement d’affectation du bien avant le terme des cinq ans peut entraîner la remise en cause de l’exonération. L’administration peut alors réclamer les droits de donation qui auraient été dus, parfois assortis d’intérêts. Certaines situations particulières, comme un événement de vie majeur, peuvent être appréciées par l’administration, mais aucune tolérance générale n’est garantie. Il est donc prudent de s’engager dans ce dispositif uniquement lorsque le projet immobilier présente une réelle stabilité sur le moyen terme.
Les grands-parents peuvent-ils en profiter pour leurs petits-enfants ?
Oui. Les grands-parents et arrière-grands-parents figurent parmi les donateurs autorisés, et les petits-enfants comme arrière-petits-enfants parmi les bénéficiaires éligibles. C’est une occasion précieuse d’aider une jeune génération à se loger. Pour combiner cette aide avec les autres leviers de transmission entre générations, vous pouvez consulter notre dossier dédié aux donations des grands-parents aux petits-enfants, qui détaille les abattements spécifiques applicables.
Cet article a une vocation purement informative et ne saurait remplacer un conseil personnalisé. La fiscalité des donations évolue régulièrement et chaque situation familiale présente ses propres spécificités. Avant toute opération de transmission, il est recommandé de consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine afin de sécuriser votre projet au regard de la réglementation en vigueur.
Pierre est rédacteur spécialisé dans les thématiques liées à la fiscalité et à l’économie du quotidien. Il s’attache à expliquer de manière claire et structurée les règles fiscales, les obligations déclaratives et les dispositifs existants, afin de rendre l’information accessible au plus grand nombre.